Louer sa résidence principale sur Airbnb ou une autre plateforme peut sembler simple. Pourtant, derrière la limite bien connue des 120 jours par an, une nouvelle règle vient bouleverser les pratiques dans certaines villes : depuis 2025, les communes peuvent réduire ce plafond à 90 jours, sous conditions. Si vous mettez en location votre résidence principale de manière saisonnière, il devient donc indispensable de vérifier ce que prévoit votre ville.
Pourquoi cette limite de 120 jours peut-elle être abaissée ?
Le cadre légal de la location touristique a été renforcé par la loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024, souvent appelée loi Le Meur. L’objectif est clair : mieux protéger le parc locatif résidentiel dans les zones en tension, face à la multiplication des meublés touristiques.
Jusqu’en 2024, tout propriétaire pouvait louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an. Mais avec la réforme entrée en vigueur en 2025, les communes peuvent désormais abaisser ce seuil à 90 jours, à condition qu’une délibération motivée du conseil municipal l’autorise.
Autrement dit, la nouvelle règle n’est pas automatique : elle dépend des décisions locales, motivées par des enjeux comme la raréfaction des logements, la hausse des loyers ou la saturation touristique de certains quartiers.
Quelles villes ont déjà appliqué la limite des 90 jours ?
À ce jour, plusieurs grandes villes ont déjà utilisé cette nouvelle possibilité pour renforcer le contrôle des locations touristiques :
Paris limite désormais la location des résidences principales à 90 jours maximum par an. Cette mesure est en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
Marseille a également adopté cette règle pour freiner la pression touristique dans ses quartiers centraux.
D’autres communes, notamment en zones tendues comme Annecy, Biarritz, Lyon ou Nice, examinent ou ont déjà voté ce dispositif pour certains secteurs.
Chaque ville peut appliquer cette restriction sur tout son territoire ou uniquement dans certains périmètres. Le contenu exact est défini par délibération municipale. Il est donc essentiel de consulter les décisions locales disponibles sur le site de votre mairie ou dans le registre des actes.
Est-ce que toutes les résidences principales sont concernées ?
La mesure vise uniquement les locations touristiques de résidences principales, c’est-à-dire les logements occupés au moins huit mois par an par leur propriétaire ou leur locataire. Cela concerne la plupart des particuliers qui louent quelques semaines dans l’année.
Cette restriction ne s’applique pas aux résidences secondaires ou aux meublés de tourisme professionnels déjà soumis à des règles différentes (autorisation préalable, changement d’usage, etc.). En revanche, elle s’ajoute aux obligations déclaratives et aux numéros d’enregistrement obligatoires déjà en place.
Quelles sont les obligations du propriétaire si la commune limite à 90 jours ?
Si votre commune a adopté cette règle, vous devez impérativement :
Déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement à mentionner dans toutes les annonces publiées.
Respecter la limite de 90 jours par an, même si la plateforme vous permet d’aller au-delà.
Tenir un décompte précis du nombre de jours de location dans l’année civile. Ce registre peut être demandé par la commune en cas de contrôle.
Certaines villes disposent d’un portail numérique où les propriétaires doivent enregistrer les périodes de mise en location, ce qui permet un suivi automatique. Le non-respect de cette déclaration expose à des sanctions financières.
Que risque-t-on en cas de dépassement de la limite ?
Louer son logement au-delà de la limite locale constitue une infraction au Code du tourisme. Les sanctions sont dissuasives :
Une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 € par logement, fixée par le tribunal à la demande de la commune.
Des astreintes journalières en cas de non-régularisation
La suppression du droit de publication des annonces sur les plateformes, voire des poursuites si récidive.
Des contrôles sont déjà réalisés dans plusieurs grandes villes par croisement des données entre les plateformes et les services municipaux, notamment à Paris.
Peut-on contester la limite des 90 jours ?
Il est possible de contester la délibération municipale fixant cette restriction, mais uniquement dans un cadre juridique précis, devant le tribunal administratif, et dans des délais courts après son adoption. En pratique, la plupart des recours sont jugés irrecevables ou infondés dès lors que la commune motive la mesure par des impératifs de politique du logement.
Un propriétaire qui souhaite dépasser la limite dans un cadre exceptionnel peut, dans certains cas, demander une dérogation individuelle. Mais cette possibilité reste très encadrée et rarement accordée, sauf pour motifs professionnels ou familiaux particuliers.
Comment savoir si votre commune a abaissé le seuil à 90 jours ?
Vous devez consulter :
Le site internet de votre mairie, rubrique urbanisme ou logement,
Le portail national du meublé de tourisme (jedeclaremonmeuble.gouv.fr),
Ou contacter directement le service municipal compétent.
Certaines plateformes de location saisonnière comme Airbnb ou Abritel informent également les utilisateurs des règles locales, mais la responsabilité finale vous revient.
L’abaissement du seuil de 120 à 90 jours n’est pas une règle générale mais une décision communale. Si vous louez votre résidence principale en courte durée, vous devez impérativement vérifier si votre commune a adopté cette mesure. Louer sans respecter cette limite, même de bonne foi, peut entraîner des amendes élevées. Un suivi rigoureux de vos dates de location et une veille locale sont aujourd’hui indispensables pour rester dans les clous.