La prolifération des locations touristiques de courte durée comme celles proposées via des plateformes type Airbnb ou Abritel suscite de plus en plus de débats, notamment au sein des copropriétés. Bruit, va‑et‑vient de visiteurs, insécurité, usure prématurée des parties communes… de nombreux copropriétaires souhaitent aujourd’hui savoir si leur immeuble peut interdire juridiquement ce type de location. La réponse est nuancée : oui, mais selon des règles précises qui tiennent à la loi, au règlement de copropriété et à des votes en assemblée générale.
Un pouvoir qui dépend du règlement de copropriété
La copropriété peut interdire ou restreindre les locations touristiques, mais ce pouvoir ne s’exerce pas de manière automatique. Tout commence par le règlement de copropriété, document contractuel qui définit la destination des lots (usage d’habitation, commercial, mixte, etc.) et les règles de jouissance des parties privatives. Si le règlement contient déjà une clause interdisant expressément la location meublée de tourisme, cette prohibition s’impose à tous les copropriétaires et peut empêcher toute activité de ce type dans l’immeuble.
Historiquement, peu de règlements mentionnaient explicitement cette interdiction : ils dataient souvent d’avant l’essor des plateformes en ligne et ne prévoyaient pas ce type de situation. Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024 (souvent appelée loi Le Meur ou « loi anti‑Airbnb »), cette question doit être traitée de manière explicite dans les nouveaux règlements de copropriété et les règlements révisés, qui doivent préciser s’ils autorisent ou non les meublés de tourisme.
Modifier le règlement de copropriété : étape indispensable
Lorsque le règlement initial ne mentionne rien ou n’interdit pas clairement la location touristique, la copropriété peut modifier ce règlement pour y inclure une interdiction. Cette modification se décide en assemblée générale des copropriétaires selon les règles de vote prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété. Jusqu’à récemment, une modification engageant la destination des lots (comme interdire une forme d’usage) nécessitait l’unanimité des copropriétaires, ce qui rendait quasi impossible l’interdiction de locations touristiques.
La loi Le Meur a assoupli cette approche : désormais, il est possible d’adopter une clause d’interdiction à la majorité des deux tiers des voix (majorité qualifiée) plutôt qu’à l’unanimité, mais sous certaines conditions bien précises : généralement que le règlement existant interdise déjà l’exercice d’une activité commerciale ou que l’immeuble soit destiné à un usage purement résidentiel sans activités annexes. Cette règle vise à encadrer juridiquement la décision collective sans remettre en cause l’usage des locaux et sans porter atteinte aux droits des propriétaires de manière excessive.
Quelles limites à cette interdiction ?
L’interdiction votée ne s’applique qu’aux locations de meublés de tourisme hors résidence principale des copropriétaires. Cela signifie que si un copropriétaire loue son logement principal en meublé touristique dans la limite légale (généralement jusqu’à 120 jours par an, avec des variations locales comme à Paris), la copropriété ne peut pas lui interdire cette activité directement par une clause générale. En revanche, si ce même copropriétaire loue un second logement ou un lot non utilisé comme résidence principale, l’interdiction décidée collectivement peut s’appliquer s’il a été voté dans le règlement.
De plus, la copropriété qui n’a pas de clause explicite d’interdiction mais constate des nuisances graves liées aux locations touristiques peut engager d’autres démarches, comme la saisine du juge pour trouble de voisinage ou pour faire respecter des règlements municipaux (déclaratifs, limites de jours de location, etc.) : ces voies restent indépendantes de l’interdiction collective mais peuvent être efficaces si des troubles persistent.
Rôle du syndic et obligations d’information
La loi impose également désormais aux copropriétaires qui déclarent leur meublé touristique en mairie d’informer le syndic de cette activité. Le syndic est tenu de porter cette information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ce qui permet aux copropriétaires d’être informés et d’en débattre collectivement. Cette obligation s’applique même si la location respecte le cadre légal national en termes de durée ou d’enregistrement.