Depuis 2022, la remontée des taux d’intérêt immobiliers a rebattu les cartes pour beaucoup d’acheteurs. Au milieu de ce nouveau paysage, le prêt relais reste un outil clé pour acheter un nouveau bien sans attendre la revente de l’ancien. Mais concrètement, à quel taux emprunte-t-on vraiment en 2025 et dans quels cas ce montage reste pertinent pour vous ?
Ce guide s’adresse aux prioritaires qui achètent avant de vendre, aux secundo-accédants, aux investisseurs et à tous ceux à qui un agent immobilier ou un courtier a conseillé un prêt relais, sans toujours entrer dans les détails.
Qu’est-ce qu’un prêt relais et à qui s’adresse-t-il vraiment en 2025 ?
Un prêt relais est un crédit immobilier de courte durée qui vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel, en attendant sa vente. Vous pouvez ainsi signer l’achat du nouveau logement sans avoir encore encaissé le prix de vente de l’ancien.
En pratique, la banque calcule un montant à partir de la valeur estimée de votre bien, généralement autour de 60 à 70 %, parfois un peu plus pour les dossiers très solides. Ce montant est remboursé lorsque la vente aboutit, en une seule fois ou en réaménagement le crédit. Ce montage concerne surtout :
des propriétaires qui revendent leur résidence principale pour en acheter une autre (famille qui s’agrandit, rapprochement professionnel, séparation, mutation) ;
des ménages déjà propriétaires qui ont trouvé une opportunité avant d’avoir vendu (maison rare, bien très demandé) ;
des investisseurs qui souhaitent enchaîner plusieurs opérations sans immobiliser trop de trésorerie.
Quelles sont les grandes formes de prêts relais aujourd’hui ?
Dans les offres actuelles, vous rencontrez principalement trois variantes.
Le prêt relais sec
La banque vous avance une somme basée sur la valeur du bien à vendre, sans autre prêt immobilier associé. Il est adapté si le prix de vente de votre bien couvre largement l’achat du nouveau logement, ou si vous avez déjà presque remboursé votre ancien crédit.
Le prêt relais adossé (ou jumelé)
C’est la forme la plus courante. Vous avez d’un côté le prêt relais, remboursé à la vente de l’ancien bien, et de l’autre un prêt amortissable classique pour financer le complément du nouveau bien. Le taux du relais et celui du prêt principal peuvent être différents.
Le prêt relais avec franchise d’intérêts.
Selon les banques, vous pouvez payer les intérêts tous les mois, ou les différer à la fin (franchise totale ou partielle). Le différé soulage votre trésorerie pendant quelques mois, mais renchérit le coût global.
Quel est le taux actuel des prêts relais en 2025 ?
Quels repères chiffrés peut-on utiliser sans se tromper ?
Plusieurs baromètres spécialisés donnent une image assez cohérente des taux de prêts relais en 2025 :
un acteur comme Immobilier-danger recense, pour 2025, des taux observés autour de 2,95 % à 3,75 % selon la qualité du dossier (excellent à moyen) ;
d’autres baromètres situent le taux moyen d’un prêt relais en 2025 autour de 4,10 %, avec une fourchette de 3,70 % (taux bas) à 4,70 % (taux élevé) ;
certains sites spécialisés en transaction estiment que, sur le marché, les taux pratiqués oscillent entre 3 % et 6,64 %, selon la banque, le profil et le montage.
À côté de ces données « terrain », la Banque de France publie le taux d’usure, c’est-à-dire le TAEG maximum légal. Au 4ᵉ trimestre 2025, le taux d’usure pour les prêts relais est fixé à 6,21 %, pour un taux effectif moyen de 4,66 % constaté au trimestre précédent. En résumé, en cette fin 2025 :
un dossier très solide peut se négocier autour de 3 % - 3,5 % ;
beaucoup d’emprunteurs obtiennent des offres entre 3,8 % et 4,7 % ;
les dossiers plus risqués ou très tendus se rapprochent parfois des plafonds du marché, sans dépasser le taux d’usure de 6,21 %.
Les chiffres précis de votre offre dépendront toutefois de votre banque, de votre profil, du projet et du bien mis en vente.
Quels critères font varier le taux de votre prêt relais ?
Comment votre bien et votre profil influencent le taux ?
Pour fixer le taux, la banque croise plusieurs éléments :
La valeur et la liquidité du bien à vendre
Un appartement recherché dans une grande ville avec un historique de ventes rapides rassure davantage qu’une maison isolée dans une zone où les transactions sont rares. Une estimation appuyée par plusieurs avis (agents, notaire) et, mieux encore, un compromis déjà signé tirent le taux vers le bas.
La quotité financée
Plus la banque s’éloigne de la valeur de marché (par exemple un relais à 70 % ou 80 % plutôt qu’à 50 % ou 60 %), plus elle prend de risque. Ce risque se retrouve dans le taux.
La durée du relais
La plupart des prêts relais sont accordés pour 12 à 24 mois, mais la durée réellement utile dépendra du temps de vente prévu. Une durée plus courte, cohérente avec le marché local, est mieux perçue qu’un relais étiré sans justification.
Votre situation financière
Revenus stables, endettement maîtrisé, gestion de compte propre, épargne de précaution : tout ce qui rassure la banque pousse le taux dans la partie basse des fourchettes. À l’inverse, un profil déjà très endetté ou avec des incidents bancaires récents se verra proposer des conditions moins favorables.
Pourquoi le taux d’un prêt relais est-il souvent plus élevé qu’un prêt classique ?
La banque prend un risque spécifique avec un prêt relais : elle prête sur la base d’une vente future qui n’est pas encore réalisée. Elle reste exposée sur la totalité du capital pendant une période relativement courte, sans amortissement progressif comme sur un prêt immobilier classique.
Le produit est aussi moins rentable pour elle : la durée est limitée (souvent moins de deux ans), et le volume d’intérêts encaissés est plus faible qu’avec un crédit amortissable de 20 ou 25 ans. Pour compenser à la fois ce manque à gagner et l’aléa sur la revente, elle applique donc un taux en général supérieur au taux d’un prêt amortissable sur la même période.
Dans quels cas un prêt relais reste une bonne solution en 2025 ?
Le prêt relais garde tout son sens lorsque plusieurs conditions sont réunies. Vous avez un projet d’achat très clair (bien trouvé, compromis signé) et un bien à vendre attractif : diagnostics corrects, localisation recherchée, prix réaliste. Vous disposez d’un dossier solide (revenus réguliers, reste à vivre confortable, peu ou pas d’incidents bancaires) et vous avez une vision lucide du temps de vente sur votre secteur. Ce montage est particulièrement adapté si vous :
1. ne voulez pas vendre à la hâte et brader votre bien actuel ;
2. avez identifié un bien rare ou très demandé et ne pouvez pas vous permettre de le laisser passer ;
3. acceptez l’idée de payer quelques mois d’intérêts en contrepartie d’un enchaînement fluide entre ancien et nouveau logement.
À l’inverse, un prêt relais devient délicat si votre bien se situe sur un marché peu dynamique, si vous vendez cher pour « voir » et comptez ensuite baisser le prix, ou si votre taux d’endettement se tend déjà fortement avant même de prendre en compte les futures mensualités de crédit après la revente.
Quelles alternatives au prêt relais pour acheter avant d’avoir vendu ?
Lorsque le prêt relais apparaît trop risqué ou trop coûteux, plusieurs pistes peuvent être étudiées :
1. Le prêt achat-revente
Certaines banques proposent un montage où l’on regroupe la reprise de l’ancien crédit et le financement du nouveau bien. Vous n’avez alors qu’une seule mensualité, calculée en tenant compte d’un prix de vente prévisionnel.
2. Un crédit amortissable plus important, avec remboursement anticipé après la vente
Vous financez l’achat comme si vous n’aviez pas encore vendu, puis vous remboursez une partie du capital dès que la vente est encaissée. Il faut vérifier à l’avance les indemnités de remboursement anticipé et la souplesse du contrat.
3. La vente avant achat, avec solution de transition.
Ce choix reste le plus prudent dans un marché incertain : vous vendez d’abord, vous sécurisez votre budget, puis vous achetez. Il nécessite parfois un logement temporaire (location, hébergement, prêt familial), mais limite nettement le risque financier.
Comment négocier et sécuriser un prêt relais en pratique ?
Pour un acheteur pressé, il peut être tentant d’accepter la première offre de la banque. Pourtant, sur un prêt relais, quelques points de négociation pèsent lourd.
D’abord, la multiplication des estimations (au moins deux ou trois avis de professionnels) permet d’éviter une valeur surestimée, qui ferait gonfler artificiellement le montant du relais et donc le risque. Au contraire, un prix de vente réaliste, validé par le marché local, est un argument de poids pour défendre un bon taux.
Ensuite, il est utile de demander plusieurs simulations : intérêts payés chaque mois, intérêts différés, durée de 12 mois, puis de 18 ou 24 mois. L’objectif n’est pas de « tirer au maximum » mais de trouver un équilibre entre coût, sécurité et respiration de trésorerie.
Enfin, passer par un courtier en prêt immobilier peut aider à obtenir une vision comparative sur plusieurs banques, à vérifier que le TAEG reste bien en-deçà du taux d’usure de 6,21 % pour les prêts relais au 4ᵉ trimestre 2025, et à ajuster le montage si le risque paraît trop élevé par rapport à votre situation.
Faut-il espérer une baisse des taux de prêts relais en 2026 ?
La trajectoire des taux de prêts relais dépendra en grande partie de la politique monétaire de la Banque centrale européenne, de l’inflation et de l’appétit des banques pour le crédit immobilier. Les dernières publications montrent une légère baisse des taux d’usure sur plusieurs catégories au 4ᵉ trimestre 2025 (hors prêts longs à taux fixe), ce qui traduit un mouvement de stabilisation des conditions de crédit.
Rien ne garantit pour autant une chute rapide des taux en 2026. Pour un acheteur déjà engagé (compromis signé, vente en cours), le plus raisonnable reste de travailler sur les taux disponibles aujourd’hui, en négociant le mieux possible et en gardant une marge de sécurité dans votre budget plutôt que de parier sur une amélioration future.
Avant de signer, l’enjeu est moins de « décrocher un prêt relais » que de vérifier s’il sert réellement votre projet. Si votre bien est correctement estimé, situé sur un marché actif, que votre situation financière est solide et que l’achat visé est cohérent avec vos moyens, le prêt relais reste un outil efficace pour enchaîner vente et acquisition sans précipitation. À l’inverse, si la revente s’annonce incertaine ou longue, mieux vaut explorer les alternatives (prêt achat-revente, crédit amortissable plus élevé, vente avant achat) avec votre banque ou un courtier. En 2025, la bonne décision n’est pas seulement une question de taux, mais d’équilibre entre timing, risque et sécurité pour votre budget et votre quotidien.