Vous louez en meublé pour compléter vos revenus, sans en faire votre activité principale ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) reste attractif à condition de respecter quelques règles simples : immatriculation/SIRET, bail et diagnostics, déclaration en BIC (micro-BIC ou réel) et taxes adaptées à votre cas. Tout ce qui suit est sourcé et actuel (2025).
LMNP : définition, critères et déclarations obligatoires
Qu’est-ce qu’un LMNP, en pratique ?
Vous êtes LMNP si vos revenus de location meublée sont imposés en BIC non professionnels (déclaration 2042-C PRO) et si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie : recettes < 23 000 € par an ou recettes inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC pros, etc.).
Faut-il un SIRET et où s’immatriculer ?
Oui. L’activité de location meublée doit être déclarée pour obtenir un numéro SIRET via le guichet des formalités des entreprises (procédure en ligne). Cette mention figure sur service-public.fr (rubrique LMNP : « inscription au répertoire Sirene… guichet des formalités »).
Le logement meublé : bail, durée, dépôt et inventaire légal
Quel bail pour la résidence principale du locataire ?
En meublé « classique », la durée du bail est 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite). Le préavis du locataire est d’1 mois. Le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Ces règles sont détaillées sur service-public.fr.
Quels diagnostics et documents joindre au bail ?
Remettez le DPE, l’état des risques (et bruit si applicable), les diagnostics électricité/gaz (>15 ans) et, le cas échéant, le CREP (plomb). Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués ; l’interdiction est étendue aux F en 2028 puis aux E en 2034.
Quels meubles sont obligatoires ?
La liste minimale est fixée par le décret n° 2015-981 (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, tables/chaises, rangements, luminaires, occultations des chambres, etc.). Sans ce mobilier, le logement n’est pas considéré « meublé ».
Fiscalité LMNP en 2025 : micro-BIC, réel, amortissements et cas du meublé touristique
Micro-BIC ou réel : que choisir ?
Micro-BIC (cas général “meublé d’habitation”) : applicable jusqu’à 77 700 € de recettes, abattement 50 % (minimum 305 €). Simple, mais pas de déduction au réel.
Régime réel : tenue comptable, déduction des charges réelles et amortissements (bien hors terrain, mobilier, certains travaux immobilisables). L’amortissement n’impute pas un déficit sur le revenu global en LMNP (les déficits LMNP se reportent sur les BIC LMNP pendant 10 ans).
Ce qui change en 2025 pour la courte durée (meublés touristiques)
Pour les meublés de tourisme non classés, les loyers 2025 (imposés en 2026) relèvent d’un micro-BIC abaissé : seuil 15 000 € et abattement 30 %. Les meublés classés/chambres d’hôtes ont un régime spécifique (abattement relevé/limites adaptées). Les locations meublées “classiques” de longue durée restent au micro-BIC 77 700 € / abattement 50 %. Vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr.
Charges, CFE, TEOM, TVA : ce que le bailleur doit anticiper
CFE : suis-je redevable ?
La CFE s’applique aux locations meublées au-delà de 5 000 € de recettes HT (exonérations ciblées possibles selon les cas, notamment location d’une partie de la résidence principale). Les références officielles figurent sur impots.gouv.fr et service-public entrepreneure.
TEOM et charges récupérables
La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est récupérable sur le locataire au réel via la régularisation des charges (hors frais de gestion).
TVA : suis-je concerné(e) ?
La location meublée longue durée est hors TVA. En revanche, si vous rendez des prestations para-hôtelières (au moins trois : petit-déjeuner, ménage régulier, accueil, linge), vous pouvez entrer dans un régime TVA (avec éventuelle franchise en base selon le niveau de recettes). Référez-vous à vos indications sur impots.gouv.fr.
Deux listes pour agir tout de suite (méthode express)
1) Se mettre en règle
Déclarez l’activité sur le guichet des formalités et récupérez votre SIRET ; indiquez votre régime d’imposition (micro-BIC par défaut si vous êtes éligible, option possible pour le réel).
Signez un bail meublé conforme (1 an / 9 mois étudiant), joignez inventaire + diagnostics (dont DPE ; G interdit à la location depuis 2025).
2) Optimiser et sécuriser
Au réel, documentez charges et amortissements ; au micro-BIC, vérifiez l’abattement applicable (cas général 50 % / 77 700 €, courte durée 2025 non classée : 30 % / 15 000 €).
Régularisez les charges une fois par an avec décompte et justificatifs ; surveillez votre seuil de CFE (5 000 € de recettes).
Le LMNP repose sur 4 piliers : SIRET via le guichet des formalités, bail et mobilier conformes, BIC micro ou réel (avec règles 2025 pour la courte durée), et fiscalité locale (CFE potentielle > 5 000 €, TEOM récupérable). Avec ces repères officiels, vous louez en règle et vous choisissez le régime fiscal le plus adapté à votre projet.