La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ou THRS, n’a pas disparu avec la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale. Elle reste due pour les locaux meublés non affectés à l’habitation principale, ainsi que pour leurs dépendances immédiates. C’est le premier point à vérifier, car beaucoup de contestations échouent simplement parce que le logement correspond bien, au sens fiscal, à une résidence secondaire au 1er janvier. Le critère décisif n’est donc pas le nombre de week-ends passés sur place, mais l’usage réel du bien et sa qualification fiscale.
Pourquoi deux résidences secondaires comparables peuvent-elles être taxées différemment ?
La facture varie d’abord selon les taux votés localement, puisque la THRS est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, puis des taux appliqués par les collectivités. Les résidences secondaires ne bénéficient pas des abattements accordés autrefois à certaines résidences principales. Résultat : deux biens comparables peuvent supporter des montants très différents si leurs communes n’ont pas la même politique fiscale.
À cette première différence s’ajoute parfois une seconde, beaucoup plus visible : la majoration locale. Le CGI, article 1407 ter, permet à certaines communes de majorer la part communale de la THRS d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 %. Cette majoration n’est pas générale : elle dépend d’une délibération locale et ne concerne que certaines communes, notamment celles situées dans le champ de la fiscalité sur les logements vacants. En clair, il ne suffit pas d’avoir une résidence secondaire pour subir automatiquement une surtaxe ; il faut encore que la commune concernée l’ait votée.
Quand la majoration locale s’applique-t-elle réellement ?
Service-Public rappelle que cette majoration vise des communes situées en zone tendue, c’est-à-dire des territoires où l’offre et la demande de logements sont déséquilibrées, ou des communes présentant une forte proportion de logements non affectés à l’habitation principale. L’application concrète dépend donc à la fois du zonage et de la délibération municipale. Pour un propriétaire, cela change tout : avant de contester le montant, il faut d’abord vérifier si la commune avait bien le droit d’appliquer la majoration et si elle l’a effectivement votée.
Il faut aussi regarder la déclaration d’occupation dans le service “Gérer mes biens immobiliers”. Depuis 2023, les propriétaires doivent signaler les changements d’occupation, et Service-Public rappelle que cette déclaration peut être mise à jour à tout moment lorsqu’un bien n’est plus la résidence principale, devient vacant ou change d’occupant. Une erreur dans cette déclaration peut conduire à une mauvaise affectation du logement, donc à une THRS injustifiée ou surévaluée.
Dans quels cas une exonération ou un dégrèvement ont-ils de vraies chances d’aboutir ?
Il faut distinguer trois niveaux : l’exonération, le dégrèvement et la simple contestation de calcul ou de qualification. Pour la majoration, impots.gouv.fr rappelle trois cas ouvrant la voie à une demande d’exonération : lorsque le propriétaire est contraint de résider ailleurs pour des raisons professionnelles, lorsqu’il conserve l’ancien logement devenu secondaire après une entrée durable en établissement de soins, ou lorsqu’il ne peut pas affecter le bien à un usage d’habitation principale pour une cause étrangère à sa volonté. Cette dernière catégorie vise par exemple un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou un bien objectivement inhabitable.
Pour l’imposition 2026, il existe aussi un cas particulier en zone France ruralités revitalisation. Service-Public indique que les communes ou EPCI peuvent, par délibération, exonérer certains meublés de tourisme et certaines chambres d’hôtes situés en ZFRR, à condition d’une demande dans les formes prévues. Ce n’est donc ni une exonération automatique, ni une exception ouverte à tous les logements meublés.
Autre cas utile : la personne ayant quitté sa résidence principale pour entrer en Ehpad, en maison de retraite ou en centre de soins de longue durée peut être exonérée de THRS sur son ancien logement. Service-Public mentionne aussi un dégrèvement possible, sur réclamation, pour certains retours d’expatriation liés à une crise ou à une opération de retour collectif. Ce sont des cas précis, sérieux, mais qui supposent des justificatifs concrets.
Quand une contestation a-t-elle un fondement sérieux ?
Une réclamation a de vraies chances lorsqu’elle repose sur un fait vérifiable : bien devenu résidence principale au 1er janvier, erreur dans la déclaration d’occupation, dépendance taxée à tort, logement inhabitable, ou situation entrant dans une exception prévue. En revanche, contester seulement parce que la taxe paraît “trop élevée” sans remettre en cause sa base, sa qualification ou une majoration indue mène rarement loin. La bonne méthode consiste à relire l’avis, vérifier l’usage du logement au 1er janvier, contrôler la situation déclarée dans “Gérer mes biens immobiliers” et réunir les pièces utiles : justificatifs d’occupation, attestations, devis, preuve de mise en vente ou de mise en location, ou documents liés à l’état du bien.
La réclamation doit être adressée au centre des finances publiques. Service-Public précise qu’elle ne dispense pas du paiement, mais qu’un sursis de paiement peut être demandé. Pour les impôts locaux, le délai général court jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement indiquée sur l’avis. Autrement dit, une contestation sérieuse existe, mais elle doit être argumentée, documentée et déposée dans les temps. En matière de THRS, ce sont les faits qui font gagner, pas le simple sentiment d’une fiscalité trop lourde.