Tous les ans, en France, la trêve hivernale protège les locataires contre les expulsions forcées pendant une période déterminée, même s’ils ont des impayés de loyer. Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire est sans recours : il peut continuer certaines démarches pour faire valoir ses droits et préparer l’avenir. Voici ce qu’il faut savoir.
Qu’est‑ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une période légale pendant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, même si une décision judiciaire a été rendue en ce sens. Elle s’applique chaque année du 1ᵉʳ novembre au 31 mars (inclus) et vise à éviter qu’un foyer soit mis à la rue en plein hiver.
Elle a été définie par la loi et intègre également des protections contre les coupures d’électricité et de gaz, afin de garantir un minimum de conditions de vie aux occupants.
Ce qu’un propriétaire ne peut pas faire pendant la trêve
1. Expulser physiquement le locataire
Même si vous disposez d’un jugement en votre faveur, aucun shérif, commissaire de justice ou force de l’ordre ne peut procéder à l’expulsion du locataire d’un logement qu’il occupe en tant que résidence principale entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars.
2. Couper l’accès aux services essentiels
La loi interdit au propriétaire de couper l’électricité, le gaz ou l’eau pendant la trêve pour tenter de forcer le locataire à partir, même en cas d’impayés. Ceci est considéré comme une atteinte grave aux conditions de logement.
3. Forcer le locataire à quitter les lieux par ses propres moyens
Entrer dans le logement, changer les serrures, ou retirer les biens du locataire sans décision judiciaire exécutée par un officier compétent est illégal et expose à des poursuites.
Ce qu’un propriétaire peut faire malgré tout
Même si l’expulsion physique est suspendue, la trêve hivernale n’annule pas les dettes de loyer. Le locataire continue à devoir les loyers et les charges.
1. Engager ou poursuivre la procédure judiciaire
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou aller devant le juge des contentieux de la protection pour demander :
la résiliation du bail pour impayés (si le bail comporte une clause résolutoire),
une condamnation au paiement des sommes dues.
La trêve n’empêche pas l’introduction ou la poursuite de cette procédure : elle reportera simplement l’exécution de l’expulsion à après la trêve.
2. Envoyer les formalités obligatoires
Avant même d’aller au tribunal, vous pouvez et devez :
adresser un commandement de payer via un commissaire de justice,
relancer le locataire pour régulariser sa situation,
solliciter le garant (caution) s’il y en a un.
Ces étapes restent possibles pendant la trêve et permettent d’accélérer la procédure quand la trêve sera terminée.
3. Négocier ou obtenir des régularisations amiables
La trêve peut être l’occasion d’engager un dialogue avec le locataire pour trouver une solution amiable : échelonnement de la dette, plan de paiement, mobilisation de dispositifs d’aide (CAF, fonds de solidarité logement…). Cela permet parfois d’éviter une procédure longue et coûteuse.
Points importants à retenir
La trêve hivernale ne suspend pas les obligations de paiement : le locataire demeure redevable de ses loyers, même s’il ne risque pas de perdre son logement immédiatement.
Vous pouvez introduire ou poursuivre une procédure judiciaire contre un locataire en retard de paiement pendant la trêve : seule l’exécution forcée (expulsion physique) est différée à après le 31 mars.
Il existe des exceptions à la trêve : par exemple, pour les occupants sans titre (squatteurs), ou en cas d’ordonnance spéciale du juge (relégation sur décision de justice dans certaines situations particulières).
Le propriétaire n’a pas le droit d’user de procédés illégaux (couper l’électricité, changer les serrures, expulser lui‑même) : en plus d’être inefficace, cela expose à des sanctions pénales.
La trêve hivernale protège le locataire, mais elle n’efface pas les obligations contractuelles ni l’autre moitié des démarches qu’un bailleur peut initier en cas d’impayés. Préparer sa stratégie avant et pendant la trêve, en engageant une procédure judiciaire ou en réglant amiablement la dette, est souvent la meilleure façon d’être prêt à faire valoir ses droits dès la fin de la période hivernale.