Vous recevez la régularisation des charges et, au milieu des lignes d’eau, d’entretien ou d’électricité des communs, apparaît un montant parfois salé : TEOM / taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Mais qui dois payer ?
La réponse est subtile (et très encadrée) : le propriétaire paie la TEOM au fisc, mais il peut en demander le remboursement au locataire, via les charges récupérables avec des limites nettes, des justificatifs obligatoires et des erreurs fréquentes qui donnent un vrai terrain de contestation.
La TEOM, c’est quoi exactement et pourquoi elle apparaît dans vos charges ?
À quoi sert la TEOM ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) finance le service public de collecte (et, selon les collectivités, une partie du traitement) des déchets ménagers. Elle est instituée par les collectivités et recouvrée via la taxe foncière.
Qui la paie “administrativement” : locataire ou propriétaire ?
Au regard de l’impôt, la TEOM est établie au nom du propriétaire (ou de l’usufruitier) : c’est lui qui reçoit l’avis et qui la règle au Trésor public.
Est-ce légal de demander la TEOM au locataire ?
Oui : la TEOM fait partie des charges récupérables
En location d’habitation, la TEOM (ou la redevance équivalente selon les communes) fait partie de la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (annexe “Impositions et redevances”).
Conséquence : le bailleur peut la refacturer au locataire, généralement lors de la régularisation annuelle des charges.
Mais attention : tout n’est pas refacturable
Deux règles ressortent clairement des sources officielles :
Le propriétaire peut demander le remboursement de la TEOM au locataire, sauf les frais de gestion.
La TEOM est récupérable parce qu’elle figure dans la liste des charges locatives ; son exigibilité est liée à des charges “sur justification” (logique de l’article 23 de la loi de 1989 sur les charges récupérables).
Quel montant le locataire doit-il payer : la totalité ou une partie ?
Le locataire ne rembourse que la ligne TEOM (pas la taxe foncière)
Sur l’avis de taxe foncière, la TEOM apparaît comme une ligne distincte. Ce que le bailleur récupère, c’est le montant TEOM, pas l’ensemble de la taxe foncière.
Les frais de gestion : non récupérables
Les sites publics rappellent que le propriétaire peut demander le remboursement de la TEOM au locataire à l’exclusion des frais de gestion. Si votre régularisation inclut “frais de gestion”, “frais de rôle” ou équivalent, c’est un point à vérifier.
Si vous n’avez pas occupé le logement toute l’année : prorata obligatoire
Quand l’occupation n’est pas annuelle (entrée/sortie en cours d’année), la pratique attendue est un prorata temporis : vous remboursez la TEOM au prorata de votre durée d’occupation.
Exemple :
TEOM annuelle sur l’avis : 240 €
Vous occupez le logement du 1er avril au 31 décembre (275 jours)
Montant “logique” = 240 * 275/365 = 180,82 €
Comment se calcule la TEOM (et pourquoi elle varie d’un logement à l’autre) ?
Pourquoi votre TEOM ne dépend pas de vos poubelles
Dans la majorité des communes, la TEOM n’est pas calculée selon votre volume de déchets, ni le nombre d’habitants. Elle est calculée comme un impôt local, sur une base cadastrale.
La formule la plus courante
Service-public.fr indique que la TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière : la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par un taux voté par la collectivité.
C’est l’une des raisons pour lesquelles deux logements voisins peuvent avoir des TEOM très différents : valeur locative, taux, éventuelles parts spécifiques selon la collectivité.
Et la TEOM “incitative” (TEOMi) ?
Certaines collectivités ont une part incitative (liée à l’usage/au nombre de levées). Pour un locataire, la logique de base reste la même : ce qui compte au moment de la refacturation, c’est le montant figurant sur l’avis (hors frais non récupérables), et sa réparition selon l’occupation ou les modalités prévues.
Comment la TEOM doit-elle être facturée au locataire ?
Provisions + régularisation annuelle : le cas le plus fréquent
En location “classique”, les charges sont souvent payées par provisions, puis régularisées au moins une fois par an. Le montant réclamé doit être justifié.
Quels justificatif le bailleur doit-il fournir ?
Pour la TEOM, le justificatif le plus direct est la copie de l’avis de taxe foncière où figure la ligne TEOM (avec un décompte clair si prorata). C’est aussi cohérent avec l’exigence générale : des charges récupérables sur justification.
Peut-on vous réclamer la TEOM avec retard ?
Service-public.fr rappelle un délai de 3 ans pour réclamer des impayés de loyers/charges, et ce délai joue aussi dans l’autre sens si vous avez trop payé et demandez un remboursement.
TEOM ou REOM : quelle différence pour le locataire ?
Pourquoi certains parlent de “redevance” plutôt que de “taxe”
Selon les communes, le financement peut passer par :
TEOM (taxe)
REOM (redevance)
Service-public.fr présente ces deux dispositifs et précise qu’ils ne sont pas cumulables (sauf cas particulier).
Côté charges locatives, ça change quoi ?
Le décret des charges récupérables vise explicitement “taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères” : dans les deux cas, on est dans une logique de charge récupérable, avec la même exigence de cohérence, de justificatifs et de méthode de répartition.
Dans quels cas la demande du propriétaire n’est pas “normale” ?
Voici une grille très opérationnelle :
Situation | Ce qui est acceptable | Ce qui pose problème |
Montant demandé | Montant TEOM indiqué sur l’avis (événtuel prorata) | Taxe foncière entière, ou TEOM gonflée |
Frais annexes | TEOM hors frais de gestion | Ajout de “frais de gestion / frais de rôle” au locataire |
Justificatifs | Avis de taxe foncière + décompte | “Faites-moi confiance” sans document |
Charges au forfait (souvent meublé) | En principe incluses dans le forfait | Réclamer un “supplément TEOM” sans base claire |
Les deux gros drapeaux rouges, confirmés par les sources publiques : frais de gestion refacturés et absence de justificatifs.
Et si vous êtes en location meublée avec charges au forfait ?
Le bail prévoit un forfait : pouvez-vous avoir une régularisation TEOM ?
Quand les charges sont au forfait, il n’y a pas de logique de régularisation annuelle “au réel” : le forfait est censé intégrer ces dépenses. Des guides de référence grand public rappellent que, dans ce cas, le bailleur ne réclame normalement pas un supplément TEOM en fin d’année.
Si vous êtes dans ce cas, la lecture utile est simple : regardez la clause “charges : forfait ou provisions” dans le bail, puis comparez avec la méthode utilisée.
Comment contester une TEOM refacturée au locataire ?
Étape 1 : demander les pièces (et pas seulement un total)
Demandez :
la copie de l’avis de taxe foncière (ligne TEOM visible),
le détail de calcul si prorata (dates exactes d’occupation),
la preuve que les frais de gestion ne sont pas inclus.
La demande est cohérente avec le principe : charges récupérables sur justification et régularisation annuelle.
Étape 2 : vérifier en 2 minutes si le montant tient
Check-list rapide :
1. Le montant correspond-il à la ligne TEOM (et uniquement elle) ?
2. Y a-t-il des frais de gestion ajoutés ? (à écarter)
3. Êtes-vous sur la bonne période (prorata si besoin) ?
Étape 3 : formaliser par écrit si ça bloque
Si la discussion orale n’aboutit pas, passez à un courrier simple puis, si nécessaire, un courrier recommandé. Mentionnez :
le point litigieux (frais, absence de justificatif, prorata),
votre demande de rectification,
la cas échéant, le remboursement d’un trop-perçu (le délai de 3 ans existe aussi pour le locataire).
Au final, la règle est assez claire : la TEOM est bien un impôt payé par le propriétaire puisqu’elle figure sur sa taxe foncière, mais il a le droit d’en demander le remboursement au locataire car elle fait partie des charges récupérables. Là où les litiges naissent, c’est sur la manière de la refacturer. Vous ne devez pas payer “la taxe foncière”, uniquement la ligne TEOM (ou la redevance équivalente) et jamais les frais de gestion. Le montant doit aussi être justifié par un document lisible, et ajusté au prorata si vous n’avez pas occupé le logement sur toute l’année. Si l’un de ces points n’est pas respecté, vous n’êtes pas face à une fatalité : vous pouvez demander des justificatifs, exiger une correction du calcul et, si nécessaire, contester la régularisation sur des bases solides.