Les impayés restent la première angoisse des bailleurs… et une source de vulnérabilité pour les locataires. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire a été profondément réformée : elle est désormais pilotée par un commissaire de justice, via un registre numérique, sans requête préalable au juge, le juge n’intervenant qu’en cas de contestation. Objectif : accélérer le recouvrement après obtention d’un titre exécutoire (clause résolutoire acquise, décision de justice, etc.).
Qu’est-ce qui change concrètement depuis juillet 2025 ?
Mise en œuvre directe par un commissaire de justice : le créancier (bailleur, syndic) mandate le professionnel qui notifie l’employeur du débiteur et organise la retenue sur rémunération via un commissaire “répartiteur”.
Plus d’autorisation préalable du juge : suppression de la requête au JEX ; maintien des protections du salarié (quotités saisissables inchangées).
Registre numérique des saisies des rémunérations : traçabilité et fluidité des dossiers ; décret n° 2025-493 du 3 juin 2025 et arrêté du 23 juin 2025 précisent l’architecture.
À retenir : on gagne du temps entre le titre exécutoire et la saisie effective, tout en conservant les garde-fous (barèmes de saisie, voies de recours).
La “nouvelle loi” remplace-t-elle la procédure d’expulsion ?
Non. La voie d’expulsion (clause résolutoire, commandement de payer, assignation, décision, concours de la force publique) demeure, avec trêve hivernale du 1ᵉʳ novembre 2025 au 31 mars 2026. La réforme 2025 agit surtout sur le recouvrement (saisie sur salaire), pas sur les délais d’expulsion.
Et la loi “Kasbarian-Bergé” (2023) dans tout ça ?
La loi du 27 juillet 2023 a durci et simplifié certains volets (squats, impayés), avec des effets mesurés par les observatoires et associations en 2024-2025 (tendance aux expulsions en hausse). Elle coexiste avec la réforme 2025 de la saisie sur salaire.
Bailleur : que faire dès le premier impayé ?
1. Amiable immédiat : relance, mise en demeure (LRAR), contact CAF/MSA si APL tiers payant.
2. Signalements obligatoires : information CAF/MSA et, selon les cas, saisine/alerte CCAPEX quand 2 mois d’impayés ou dette ≥ 2 loyers hors charges.
3. Commandement de payer pour activer la clause résolutoire, puis titre exécutoire et, si nécessaire, saisie sur salaire nouvelle formule.
Locataire : quels droits si vous décrochez ?
Vous pouvez contester la saisie (barème, montant, cause) et solliciter le juge ; les quotités saisissables restent protégées.
Vous pouvez demander des délais de paiement devant le juge des contentieux de la protection, activer les aides (FSL, APL, accompagnement ADIL).
La trêve hivernale suspend les expulsions (pas les décisions ni le recouvrement), sauf exceptions légales.
Procédure 2025 : comment fonctionne la saisie sur salaire “nouvelle version” ?
1. Titre exécutoire en main (clause résolutoire constatée par le juge, décision, etc.).
2. Saisine d’un commissaire de justice : il notifie l’employeur (PV de saisie), centralise les versements et les répartit aux créanciers via le registre.
3. Versements mensuels dans la limite des quotités légales ; recours possibles en cas de désaccord.
Comparatif : avant / après 1ᵉʳ juillet 2025
Avant : requête au juge pour lancer une saisie sur salaire ; délais et échanges multiples.
Depuis 2025 : commissaire de justice en front, registre numérique, plus d’autorisation préalable, délais raccourcis ; le juge intervient si contestation.
Assurances & garanties : que vaut Visale en 2025 ?
Visale (Action Logement) couvre jusqu’à 36 mois de loyers et des dégradations, sous plafonds (en pratique : 1 500 € CC en Île-de-France, 1 300 € ailleurs pour beaucoup de profils) et conditions d’éligibilité. Le dispositif progresse en 2025 mais souffre encore d’une adoption incomplète chez les pros.
La réforme 2025 s’applique-t-elle aux dossiers en cours ?
Oui, le décret du 3 juin 2025 et les textes associés fixent l’entrée en vigueur au 1ᵉʳ juillet 2025 et organisent le transfert vers les commissaires de justice.
Faut-il encore passer par le juge ?
Pas pour lancer la saisie : vous mandatez un commissaire de justice. Le juge reste le référent en cas de contestation (quotités, validité, incident).
La réforme change-t-elle les barèmes de saisie ?
Non. Les quotités saisissables ne sont pas modifiées par la réforme.
Quid des délais d’expulsion ?
Ils dépendent toujours de la procédure judiciaire et de la trêve hivernale (01/11/2025 → 31/03/2026).
Recommandations (point de vue éditorial)
Bailleurs : verrouillez la clause résolutoire, consignez relances et mises en demeure, signalez tôt (CAF/MSA, CCAPEX si seuils atteints), puis basculer sur la saisie sur salaire 2025 dès qu’un titre exécutoire est obtenu. Couplez avec GLI ou Visale pour lisser le risque.
Locataires : réagissez au premier incident, demandez échéancier et délais de paiement, faites-vous appuyer par l’ADIL et les services sociaux pour éviter l’escalade.
Vérifiez vos contrats (clause résolutoire, pièces APL), documentez chaque étape dès le premier incident et, une fois le titre exécutoire obtenu, mandatez sans délai un commissaire de justice pour activer la saisie sur salaire version 2025. Côté prévention, combinez sélection rigoureuse des dossiers, échéanciers rapides, signalements CAF/CCAPEX et une couverture Visale/GLI adaptée à votre marché. Cette approche réduit la durée d’exposition au risque tout en respectant les droits du locataire et en sécurisant la trésorerie du bailleur.