Investir dans l’immobilier est une aventure excitante, mais encore faut-il savoir si l’opération sera vraiment rentable. L’un des indicateurs les plus simples, et pourtant essentiels, c’est le rendement locatif. Derrière ce terme un peu technique se cache une formule facile à comprendre, qui permet de comparer les biens entre eux et d’anticiper la rentabilité de son investissement. Alors comment le calculer sans se prendre la tête ? À travers cet article, vous serez bien renseignés sur le sujet.
Le rendement locatif, de quoi s’agit-il ?
Le rendement locatif mesure la rentabilité d’un bien immobilier en location, c’est-à-dire ce que rapporte la location par rapport au prix d’achat. C’est un pourcentage qui permet de savoir, en un coup d’œil, si ça vaut le coup.
Concrètement, le rendement locatif répond à la question de savoir “Pour chaque euro investi, combien vais-je gagner chaque année grâce aux loyers.” Ce chiffre est précieux, notamment pour comparer plusieurs biens entre eux, définir une stratégie d’investissement, ou encore convaincre une banque lors d’une demande de prêt. Mais attention, il ne dit toutefois pas tout. Il faut bien comprendre les différentes façons de le calculer pour en tirer des conclusions pertinentes.
Le calcul du rendement locatif brut
Le plus simple et par conséquent le plus utilisé des calculs est celui du rendement brut :
Pour le calculer, il suffit d’appliquer cette formule :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat du bien) × 100
Voici un exemple pour illustrer. Si votre appartement vous a coûté 150 000€ à l’achat et que vous le louez à 700€ par mois, soit 8 400€ par an. En appliquant la formule vue précédemment, cela donne :
(8400 / 150 000) x 100 = 5,6% de rendement brut.
Ce pourcentage vous donne une première idée de la rentabilité du bien. Il est souvent utilisé pour comparer rapidement deux opportunités immobilières. Cependant, il est bien limité sur un aspect : il ne prend en considération aucune dépense liée au bien.
Le rendement net et net-net
Si l’on souhaite aller plus loin, il faut intégrer les frais et charges liés à la location. C’est là qu’intervient le rendement net et puis le rendement dit “net-net” ou net d’impôts.
Le rendement net
Le rendement net intègre toutes les charges annuelles que vous devez supporter comme la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire, les frais de gestion locative ou encore l’entretien courant.
Pour le calculer, voici la formule :
Rendement net = ((Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’achat) × 100
Si on prend un loyer annuel de 8 400€, de diverses charges à hauteur de 1 400€ pour un prix d’achat de 150 000€.
Ce qui donne : ((8 400 – 1 400) / 150 000) × 100 = 4,67 %
On constate déjà que par rapport au rendement locatif brut, on voit que la rentabilité baisse.
Le rendement net-net
Afin d’avoir une vision encore plus précise, on peut aller jusqu’à déduire la fiscalité (impôts sur les revenus locatifs). Dans ce cas de figure, le rendement dépend :
Du type de location (meublée ou non meublée)
Du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP)
De ton taux d’imposition personnel
Ici, le calcul devient plus personnalisé, mais il permet d’anticiper l’argent réel qui va vous rester une fois que vous avez tout payé.
Quelques pièges à éviter
Dans bien des cas, les débutants tombent dans certains pièges en ne regardant que le rendement brut. Voici quelques erreurs fréquentes à éviter :
Oublier la vacance locative
Un appartement n’est pas forcément loué 12 mois sur 12. Il faut parfois compter quelques mois sans locataire, notamment entre deux baux. Vous devez intégrer cette possibilité dans votre calcul.
Sous-estimer les travaux
Même si votre bien est en bon état, des rénovations peuvent s'imposer : un changement de chaudière, une peinture électroménager, etc. Ces frais viennent rogner votre rentabilité.
Négliger l’emplacement
Un excellent rendement brut dans une zone mal desservie ou peu dynamique peut s’avérer risqué. Mieux vaut parfois un bien légèrement moins rentable sur le papier, mais plus sûr à long terme.
Penser uniquement en pourcentage
Un rendement de 6% sur un petit studio à 70 000€ vous rapportera peut-être moins d’argent qu’un rendement de 4,5% sur un T3 à 200 000€. Le montant dit absolu compte aussi.
Quelques outils pour vous aider à calculer
Mais heureusement, vous n’êtes pas obligés de tout faire à la main. En effet, il existe de nombreux simulateurs en ligne gratuits vous permettant de vous aider à calculer facilement votre rendement locatif.
Vous pouvez également faire un tableau Excel ou utiliser diverses applications mobiles spécialisées dans l'investissement locatif. Ces outils vous permettent d’intégrer tous les paramètres comme les loyers, les charges, la fiscalité, la vacance locative… afin d’avoir une projection complète.
L’important est de tester différents scénarios, de rester réaliste et de ne pas se laisser aveugler par un chiffre plutôt attrayant.
Le rendement locatif est un outil simple, mais redoutablement efficace pour évaluer un investissement immobilier. En le calculant dans ses différentes versions (brut, net, net-net), vous pouvez :
Anticiper les frais et la fiscalité
Faire des choix plus sereins et éclairés
Mais n’oubliez pas : la rentabilité n’est qu’un des éléments à prendre en compte dans une stratégie globale. Emplacement, qualité du bien, potentiel de valorisation, ou encore votre propre profil d’investisseur comptent tout autant.
Calculer le rendement locatif est une étape indispensable pour tout investisseur souhaitant sécuriser et optimiser son projet immobilier. Si le rendement brut permet une première approche rapide, le rendement net et surtout le rendement net-net offrent une vision beaucoup plus réaliste des gains potentiels, une fois déduits les frais, charges et impôts.
Pour réussir, il est essentiel de ne pas se limiter à un pourcentage séduisant, mais d’adopter une vision globale : emplacement stratégique, qualité du bien, demande locative et scénarios réalistes sont autant de critères à intégrer. En combinant rigueur de calcul et analyse du marché, vous poserez ainsi les bases d’un investissement immobilier rentable et pérenne.