Les précautions à prendre lors de l’achat d’un bien avec travaux ?

Acheter un bien immobilier avec travaux peut sembler être une aventure risquée. Pourtant, pour les acheteurs avertis, cette option représente souvent une formidable opportunité de valorisation patrimoniale. Moins chers à l’achat, ces logements peuvent, une fois rénovés, offrir un potentiel de revente ou de mise en location bien supérieur à la moyenne. Mais attention : réussir une opération de ce type exige méthode, préparation et accompagnement. De l’analyse technique au financement, en passant par la sélection des artisans, voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

Pourquoi se tourner vers un bien avec travaux ?

Des prix d’achat plus attractifs

Les biens à rénover sont généralement vendus 10 à 30 % en dessous du prix du marché pour des biens en bon état. Une décote qui reflète la vétusté des lieux, mais qui permet aussi de réduire les frais de notaire, calculés sur le prix d’achat. Dans certaines zones peu concurrentielles, il est même possible de négocier jusqu’à 50 % du prix initial si le bien nécessite une rénovation lourde.

Une marge de manœuvre pour la négociation

Le fait qu’un logement demande des travaux donne de solides arguments à l’acheteur pour faire baisser le prix. En s’appuyant sur des devis précis, il est possible de démontrer que la remise en état représente un coût important, et ainsi d’ouvrir des discussions constructives avec le vendeur.

Une personnalisation complète

Acheter un bien à rénover, c’est aussi avoir la liberté de le façonner selon ses goûts et ses besoins : agencement des pièces, choix des matériaux, équipements… On part d’une base brute pour créer un logement sur mesure, que ce soit pour y vivre ou le mettre en location.

Une rentabilité locative optimisée

Rénové intelligemment, un bien ancien peut générer des loyers plus élevés, attirer des locataires de meilleure qualité et se louer plus rapidement. L’ajout d’équipements modernes, l’amélioration de la performance énergétique ou la division d’un grand espace en plusieurs lots peuvent significativement accroître la rentabilité nette.

Des avantages fiscaux intéressants

Des dispositifs tels que le déficit foncier ou le statut de Louer Meublé Non Professionnel (LMNP) permettent de déduire les charges de travaux de ses revenus locatifs. Dans certains cas, cela peut même rendre l’imposition sur les loyers nulle pendant plusieurs années.

Les freins à ne pas sous-estimer

Une méfiance encore largement répandue

Selon les professionnels de l’immobilier, près de 90 % des acheteurs souhaitent un bien immédiatement habitable. Peurs des malfaçons, manque de temps, méconnaissance technique : les raisons sont nombreuses et expliquent pourquoi les logements à rénover restent plus longtemps sur le marché.

Un aspect visuel souvent rebutant

Des papiers peints d’un autre âge, une moquette au plafond ou une cuisine vétuste brouillent souvent la capacité de projection des visiteurs. Pourtant, derrière cet aspect peu engageant, se cache généralement un fort potentiel.

Bien évaluer l’état du bien : un passage obligé

Faire une visite technique approfondie

La première précaution consiste à aller au-delà de l’aspect esthétique. Il faut inspecter la toiture, les fondations, l’isolation, la plomberie, l’électricité, les fenêtres, les murs porteurs… Se faire accompagner par un architecte ou un professionnel du bâtiment permet d’obtenir une analyse fiable. En cas de doute, un expert indépendant peut être mandaté pour un diagnostic structurel complet. Coût estimé : entre 500 et 1 000 €, une dépense minime au regard des risques évités.

Réaliser les diagnostics obligatoires

Avant toute signature, les diagnostics techniques (électricité, gaz, DPE, amiante, plomb, termites, etc.) doivent être fournis par le vendeur. Une lecture attentive de ces documents permet de repérer d’éventuels problèmes lourds à résoudre.

Prévoir un budget travaux réaliste

D’après l’ADEME, une rénovation énergétique complète coûte en moyenne entre 200 et 450 € par m², selon l’état initial du logement. Une rénovation légère peut s’établir autour de 300 €/m², une rénovation intermédiaire autour de 500 à 800 €/m², et une rénovation lourde (avec reprise de structure) peut atteindre 1 200 à 1 500 €/m². Il est impératif de demander plusieurs devis détaillés et de garder une enveloppe de sécurité de 10 à 20 % pour les imprévus.

Sécuriser le financement du projet

Intégrer les travaux dans le prêt immobilier

C’est la solution la plus efficace pour lisser l’investissement sur la durée. La banque exigera des devis précis dès la constitution du dossier. Le remboursement peut parfois être différé, le temps que les travaux soient réalisés.

Faire appel à un prêt travaux ou à un prêt à la consommation

Utile pour des montants modestes (jusqu’à 75 000 €), le prêt à la consommation est plus simple à obtenir, mais présente des taux d’intérêts plus élevés et des durées de remboursement plus courtes.

Se renseigner sur les aides disponibles

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), les aides de l’ANAH ou encore certaines subventions locales peuvent alléger significativement la facture. La condition : faire appel à des entreprises labellisées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Encadrer et suivre les travaux avec rigueur

Sélectionner les bons professionnels

Évitez les entreprises qui prétendent tout faire. Privilégiez des artisans spécialisés par corps de métier (électricien, plombier, maçon, etc.) avec des assurances à jour. Comparez toujours au moins trois devis, en vérifiant la qualité des matériaux, les délais d’exécution et les modalités de paiement.

Prévoir une maîtrise d’œuvre si besoin

En cas de rénovation importante, un architecte ou un maître d’œuvre peut piloter l’ensemble du chantier, coordonner les équipes et veiller à la bonne exécution des travaux. C’est une sécurité supplémentaire pour éviter les retards et les surcoûts.

Adapter les travaux à son projet

Si vous destinez le bien à la location, misez sur la robustesse, la simplicité d’entretien et la fonctionnalité. Pour une revente, soignez l’esthétique, les finitions et l’effet coup de cœur.

Anticiper les contraintes administratives et juridiques

Se conformer aux règles d’urbanisme

Certains travaux nécessitent une déclaration préalable ou un permis de construire, notamment en copropriété ou en secteur protégé. Le non-respect de ces règles peut entraîner de lourdes sanctions, y compris la démolition de l’ouvrage réalisé.

Respecter les normes en vigueur

Électricité, sécurité incendie, accessibilité, performance énergétique… Les normes à respecter sont nombreuses. Il est recommandé de réaliser un audit complet du bien pour identifier les mises aux normes nécessaires, spécialement pour les logements anciens.

Vérifier les spécificités liées à la copropriété

Des travaux affectant les parties communes ou la façade doivent être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires. Il est donc primordial de consulter le règlement de copropriété en amont.

Se constituer un réseau de confiance

Des experts du bâtiment…

Architectes, artisans, diagnostiqueurs, bureaux d’études thermiques : autant de professionnels à mobiliser selon la nature du chantier. Un réseau fiable permet de gagner en réactivité et en efficacité.

…et des partenaires financiers

Notaires, courtiers, banquiers ou experts-comptables peuvent vous accompagner dans le montage juridique et fiscal du projet. Leur expertise permet d’optimiser les coûts et d’éviter les erreurs.