Acheter un bien immobilier à plusieurs est une pratique en pleine expansion. Face à la hausse continue des prix de l’immobilier, cette stratégie permet d’accéder plus facilement à la propriété, de mutualiser les coûts et de diversifier ses investissements. Que ce soit entre membres d’un couple, amis, membres d’une même famille ou partenaires d’affaires, cette solution attire autant qu’elle interroge.
Mais si l’idée semble séduisante, elle soulève également de nombreuses questions d’ordre juridique, fiscal et humain. Comment organiser la propriété ? Quelle structure choisir ? Quelles précautions prendre pour éviter les litiges ? Cet article complet vous explique tout ce que vous devez savoir pour acheter un bien immobilier à plusieurs, sereinement et intelligemment.
Pourquoi acheter à plusieurs ?
Une réponse à la hausse des prix
En 2025, les prix de l’immobilier restent élevés dans la majorité des grandes villes françaises. Selon les dernières données de l’INSEE et des notaires de France, le prix moyen au m² en Île-de-France dépasse les 10 000 € à Paris et reste autour de 4 500 € à Lyon ou Bordeaux. Acheter seul devient de plus en plus difficile, notamment pour les jeunes actifs ou les primo-accédants.
L’achat en groupe permet de mutualiser les apports, d’augmenter la capacité d’endettement commune, et donc d’accéder à des biens plus grands, mieux situés ou à fort potentiel.
Des objectifs variés
Résidence principale : achat entre conjoints, amis ou membres d’une même famille.
Investissement locatif : achat à plusieurs pour générer des revenus passifs.
Projet patrimonial : transmission à ses enfants, diversification du portefeuille.
Les principales formes juridiques : indivision, SCI, tontine
1. L’indivision : simplicité et flexibilité
L’indivision est le régime par défaut lorsqu’on achète un bien à plusieurs. Chaque coacquéreur devient propriétaire d’une quote-part du bien, proportionnelle à son apport financier (sauf mention contraire dans l’acte de vente).
Avantages
Mise en place rapide : aucune structure juridique à créer
Frais limités : pas de comptabilité ni de statuts.
Fiscalité avantageuse en location meublée (régime LMNP au réel)
Inconvénients
Décisions à l’unanimité : revente, location, travaux… chaque décision majeure nécessite l’accord de tous.
Risque de blocage : un désaccord peut paralyser le projet.
Sortie difficile : nul ne peut être contraint à rester en indivision, mais sortir peut entraîner conflits ou ventes forcées.
La convention d’indivision : un outil clé
Document signé devant notaire, il précise : la répartition des parts et des charges, les modalités de gestions (nomination d’un gérant, droit de veto…), les conditions de sortie (rachat des parts, revente…) et les indemnités d’occupation si un seul y habite.
2. La SCI (Société Civile Immobilière) : une solution patrimoniale structurée
La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (associés) d’acheter un bien ensemble via une société. Ce n’est pas le bien qui est partagé, mais des parts sociales représentant la propriété de la SCI.
Avantages
Souplesse de gestion : désignation d’un gérant, décisions prises selon les statuts.
Transmission facilitée : donations progressives de parts avec abattements fiscaux tous les 15 ans.
Clarté en cas de décès : les héritiers deviennent associés sans indivision.
Capacité d’endettement renforcée : certaines banques financent plus facilement une SCI distincte de la personne physique.
Inconvénients
Formalités administratives : rédaction de statuts, dépôt au greffe, comptabilité parfois obligatoire.
Coût : honoraires d’avocat ou notaire pour les statuts.
Solidarité possible entre associés : en cas de crédit solidaire.
SCI à l’IR ou à IS ?
IR (Impôt sur le revenu) : fiscalité transparente, les revenus sont imposés chez chaque associé.
IS (Impôt sur les sociétés) : amortissement du bien possible, mais revente moins avantageuse.
3. La clause de tontine : protéger le survivant
Clause insérée dans l’acte d’achat indiquant que, si l’un des coacquéreurs décède, il est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire. Le bien revient alors entièrement au survivant.
Avantages
Protection du partenaire survivant, notamment en cas de couple non marié.
Évite les droits de succession si les coacquéreurs ne sont pas héritiers légaux.
Inconvénients
Fiscalité lourde si les coacquéreurs ne sont pas proches parents (jusqu'à 60 % de droits de mutation)
Clause irrévocable : impossible de sortir sans vendre le bien.
Inégalités d’apports et de participation : comment gérer ?
Il est fréquent qu’un coacquéreur investisse davantage que les autres. Dans ce cas, il est indispensable de formaliser cette inégalité, soit dans une convention d’indivision, soit dans les statuts d’une SCI. On peut y stipuler qu’un investisseur récupérera sa mise en priorité lors de la revente, ou bénéficiera d’un pourcentage plus élevé des bénéfices.
Même si l’acte de vente indique une répartition égalitaire, un document complémentaire, signé devant notaire, peut rétablir une équité financière. Cette précaution est essentielle pour éviter les conflits, spécialement en cas de séparation, de décès ou de revente anticipée.
Inclure une personne non présente sur le prêt : est-ce possible ?
Il arrive qu’une personne participe financièrement à un achat immobilier sans être emprunteur. Cela peut poser un problème, car les banques exigent souvent que tous les propriétaires figurent également sur l’acte de prêt.
Cependant, il existe des solutions juridiques pour reconnaître l’investissement d’un tiers, par exemple via une convention d’indivision ou un pacte d’associés dans une SCI. Ce type d’accord doit impérativement être formalisé par écrit, daté, notarié et conservé, pour qu’il soit opposable aux tiers, notamment lors de la revente ou d’une succession.
Penser à la sortie dès l’entrée : prévoir l’avenir
L’un des points les plus sensibles d’un achat à plusieurs est la sortie du projet. Que se passe-t-il si l’un des coacquéreurs souhaite revendre ? S’il veut racheter les parts des autres ? Si un désaccord surgit ?
Il est crucial d’anticiper ces cas de figure dès le départ. La convention d’indivision ou les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses spécifiques : valorisation des parts, droit de préemption, majorité nécessaire pour décider d’une vente, modalités de remboursement des apports…
Cette organisation évite bien des litiges et assure la pérennité du projet, même en cas d’événement imprévu.
Faut-il tout faire en nom propre ou créer une SCI ?
Il n’est pas nécessaire de choisir une seule voie pour tous ses projets. De nombreux investisseurs adoptent une stratégie hybride : acheter en nom propre ou en indivision pour les premiers biens (plus simples à gérer et bénéficiant d’une fiscalité attractive, comme le régime LMNP), puis passer à la SCI pour structurer un patrimoine familial ou développer une activité locative plus ambitieuse.
Ce panachage permet de bénéficier à la fois de la souplesse du nom propre et des avantages patrimoniaux de la SCI, notamment en matière de transmission et de gestion collective.
Acheter un bien immobilier à plusieurs est une formidable opportunité, mais qui demande rigueur, anticipation et accompagnement. Le succès d’un tel projet repose autant sur la solidité du cadre juridique que sur la qualité des relations humaines entre coacquéreurs.
Avant de signer quoi que ce soit, il est indispensable de consulter un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller patrimonial. Ces professionnels vous aideront à choisir la bonne structure, à sécuriser les apports et à anticiper les conséquences financières, fiscales et successorales de votre investissement.