Acheter ou vendre un bien immobilier ne se résume pas à s’entendre sur un prix affiché. Que l’on soit acheteur ou vendeur, la transaction entraîne une série de frais souvent mal anticipés, mais qui peuvent peser lourd dans le budget immobilier final. Ces coûts, parfois qualifiés à tort de “frais de notaire”, sont multiples : droits de mutation, frais bancaires, travaux, charges de copropriété ou encore taxes locales. Pour mener à bien un projet immobilier, il est essentiel de comprendre, poste par poste, les dépenses à prévoir.
Les frais à la charge de l’acheteur
Un prix d’achat trompeur
Le prix affiché sur une annonce immobilière est loin d’être le coût final pour l’acquéreur. Une série de frais annexes, réglementés ou variables, s’ajoutent et peuvent représenter jusqu’à 15 % du montant du bien, voire davantage dans certains cas. Selon que le bien est neuf ou ancien, que l’achat immobilier est financé par un crédit ou non, ou encore selon la région, ces frais peuvent fluctuer de façon significative.
Les frais d’acquisition, dits “frais de notaire”
Dans l’imaginaire collectif, les “frais de notaire” atteignent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, et entre 2 à 3 % dans le neuf. En réalité, cette expression est trompeuse : approximativement 80 % de cette somme sont constitués de taxes perçues pour le compte de l’État (droits d’enregistrement ou de mutation). Le notaire lui-même ne perçoit qu’approximativement 1 % du prix en honoraires.
À titre d’exemple, pour un bien acheté 275 000 €, les frais de notaire atteignent entre 19 000 € et 22 000 €, dont moins de 3 000 € seulement reviennent au notaire.
1. Les frais d’agence immobilière
Lorsqu’un agent immobilier intervient dans la transaction, il perçoit une commission. Elle varie en général entre 3 % et 7 %, et peut aller jusqu’à 10 % dans le cas de petits biens. Elle est parfois à la charge du vendeur, parfois de l’acheteur ou partagée selon l’accord conclu. Il est donc crucial de vérifier si elle est incluse dans le prix affiché.
Un couple ayant acheté un appartement à 275 000 € avec une commission d’agence de 5 % a dû débourser 13 750 € supplémentaires. Ces frais ne sont pas automatiquement finançables par un crédit immobilier, d’où l’importance de bien les anticiper.
Le financement : un coût global souvent sous-estimé
Le crédit immobilier représente souvent le cœur du financement. Mais au-delà du taux d’intérêt, d’autres frais sont à prévoir :
Frais de dossier bancaire : entre 500 € et 1 500 € selon les établissements.
Frais de garantie : hypothèque, caution ou privilège de prêteur de derniers (PPD). Ces garanties coûtent entre 0,5 % et 2 % du montant emprunté.
Assurance emprunteur : obligatoire, son coût peut représenter entre 0,2 % et 0,5 % du capital emprunté par an, soit entre 600 € et 1 300 € annuels pour un prêt de 270 000 €.
Frais de courtier : si un intermédiaire est sollicité, compter 1 000 € à 2 000 €, parfois plus.
Le coût total d’un crédit de 270 000 € à 3,2 % sur 20 ans peut ainsi atteindre près de 90 000 €, assurance comprise.
Les charges de copropriété
Souvent oubliées, elles concernent tous les biens situés en immeuble collectif. Elles incluent l’entretien, le chauffage collectif, l’ascenseur ou encore les espaces verts. Elles varient entre 20 € et 50 € par mètre carré et par an. Pour un appartement de 60 m², cela représente entre 1 200 € et 3 000 € par an. Le notaire demande à l’acquéreur de rembourser au vendeur la part correspondant à la période postérieure à la vente.
Les travaux : prévisibles et imprévus
Acheter un bien ancien implique généralement des travaux de rénovation. Le coût d’une rénovation complète peut aller de 500 € à 1 200 € par m². Il est recommandé de prévoir une marge de sécurité de 30 % au-delà du budget travaux estimé pour faire face aux imprévus : humidité, toiture, électricité, etc.
Dans certains cas, les travaux votés par la copropriété avant la vente, mais pas encore exécutés, peuvent être à la charge du nouvel acquéreur. Il est donc essentiel de consulter les procès-verbaux des assemblées générales avant de signer.
La taxe foncière : un impôt local à ne pas oublier
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. En cas de vente en cours d’année, le notaire procède à un prorata pour répartir la charge. Pour une taxe annuelle de 4 500 €, dans une grande ville, un achat au 1er mars entraînera un remboursement de 10 mois, soit 3 750 €.
Les assurances et frais divers
L’assurance habitation, obligatoire dès la signature, coûte entre 400 € et 800 € par an. S’y ajoutent parfois de frais pour l’ouverture de compteurs (eau, gaz, électricité), des honoraires pour des experts techniques, ou encore des frais de déménagement.
L’importance de l’épargne de précaution
Même avec un financement bien monté, une épargne de sécurité est indispensable. Il est recommandé de conserver une réserve équivalente à 1 % à 2 % du prix du bien, afin de couvrir tout imprévu. Sans cette marge, un simple dépassement de budget peut paralyser tout un projet immobilier.
2. Les frais à la charge du vendeur
L’impôt sur la plus-value : une taxe redoutée
Lorsqu’un bien est vendu plus cher qu’il n’a été acheté, la différence constitue une plus-value immobilière, imposable sauf exception. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur, la plus-value est exonérée. En revanche, pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, elle est taxée à hauteur de 36,2 % (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Heureusement, des abattements existent selon la durée de détention. Au-delà de 22 ans, l’impôt est nul, et au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux sont également exonérés.
Les frais d’agence immobilière
Dans le cas où la commission est à la charge du vendeur, elle vient en déduction du prix net vendeur. Ce montant, souvent négociable, doit être clairement stipulé dans le mandat de vente.
Les diagnostics obligatoires
Avant de vendre, le propriétaire doit faire réaliser plusieurs diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, assainissement, etc.). Leur coût cumulé peut osciller entre 300 € et 700 € selon la nature du bien et sa situation géographique.
Les travaux en copropriété
Le vendeur reste redevable des travaux dont l’appel de fonds est intervenu avant la vente. En revanche, si le vote des travaux est antérieur, mais que l’appel a lieu après la vente, c’est l’acheteur qui paiera. Il est d’usage d’inclure une clause de remboursement dans le compromis, mais cela doit être explicitement négocié.
La régularisation des charges et des impôts locaux
Comme pour l’acheteur, le vendeur participe à la régularisation des charges de copropriété et de taxe foncière, au prorata temporis. Une bonne anticipation de ces montants permet de limiter les ajustements de dernière minute.
Acheter ou vendre un bien immobilier implique bien plus que le simple prix d’achat. Tous frais confondus, les coûts annexes pour un acheteur peuvent représenter jusqu’à 20 % supplémentaires. Pour le vendeur, une mauvaise anticipation fiscale ou technique peut amputer la rentabilité de la vente.
Anticiper, s’informer, demander des simulations détaillées, lire attentivement les documents de copropriété, négocier certaines clauses : autant de réflexes à adopter pour aborder une transaction immobilière avec sérénité. Le notaire, loin de se limiter à la signature, joue ici un rôle clé. Neutre et expérimenté, il accompagne les deux parties et sécurise juridiquement l’ensemble de l’opération.