Le congé de vente est une procédure par laquelle un propriétaire bailleur met fin au bail d’un locataire pour vendre son logement libre de toute occupation. Ce droit est strictement encadré par la loi, car le locataire bénéficie d’une priorité d’achat et de délais prolongés pour quitter les lieux. Le congé de vente est donc un acte juridique précis, soumis à des conditions de forme, de délai et de justification.
Qu’est-ce qu’un congé de vente selon la loi ?
Définition juridique
Le congé de vente est prévu par la loi du 6 juillet 1989. Il permet au propriétaire d’un logement loué vide de résilier le bail à son échéance pour mettre le bien en vente. Le locataire ne peut pas être obligé de partir en cours de bail : le congé n’est possible qu’au terme du contrat, avec un délai de préavis strictement défini.
Le locataire a-t-il une priorité d’achat ?
Oui. Le congé de vente donne au locataire un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acheter le logement aux conditions proposées. Si le locataire refuse, le propriétaire peut ensuite vendre à un tiers, mais pas à un prix plus bas que celui communiqué initialement, sauf à reproposer le bien au locataire.
Quelle est la procédure pour donner un congé de vente ?
À quel moment le propriétaire peut-il le donner ?
Le congé doit être envoyé :
6 mois avant la fin du bail,
par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise contre émargement.
Un congé envoyé trop tard est nul : le bail repart alors pour trois ans.
Que doit contenir le courrier ?
Le congé doit mentionner :
la volonté claire de vendre ;
le prix demandé ;
les conditions de vente (modalités, éventuelles annexes, surfaces) ;
les diagnostics obligatoires mis à disposition ;
l’offre d’achat réservée au locataire.
Une erreur dans l’un de ces éléments peut invalider le congé.
Que se passe-t-il après réception du congé ?
Le locataire a-t-il un délai pour répondre ?
Oui. Il dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre.
S’il accepte : il doit signer un compromis dans un délai raisonnable.
S’il refuse : le congé continue de produire ses effets.
Si le locataire ne répond pas, le refus est implicite.
Le locataire peut-il demander un prêt ?
Oui, et s’il obtient un accord de principe, il peut bénéficier d’un délai supplémentaire de 2 mois, ce qui porte son délai total potentiel à 4 mois pour finaliser la vente.
Le locataire doit-il quitter le logement s’il ne souhaite pas acheter ?
Quand doit-il partir ?
S’il refuse d’acheter, le locataire doit quitter les lieux à la date de fin du bail indiquée dans le congé. Le propriétaire peut ensuite vendre le logement vide.
Et si le locataire reste après la date ?
Si le locataire se maintient dans les lieux après l’échéance :
le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire ;
une indemnité d’occupation peut être demandée ;
l’expulsion ne peut se faire que sur décision de justice.
Le congé de vente n’est donc pas une expulsion immédiate : le respect du délai légal est indispensable.
Existe-t-il des protections particulières pour certains locataires ?
Les locataires âgés ou modestes
Si le locataire est :
âgé de plus de 65 ans,
et dispose de revenus modestes,
alors le propriétaire ne peut donner congé que s’il propose un relogement adapté, sauf s’il remplit lui-même les mêmes conditions. Ce dispositif protège les ménages les plus fragiles.
Les logements meublés
Le congé de vente ne s’applique qu’aux locations vides. Pour un logement meublé, le propriétaire peut vendre occupé, mais il ne peut pas donner congé pour vendre afin de récupérer le logement libre, sauf cas très particuliers.
Le congé de vente s’applique-t-il dans tous les cas ?
Les baux non concernés
Certains contrats échappent à la procédure :
les baux locatifs en résidence secondaire ;
les logements loués meublés (hors cas spécifiques) ;
les baux commerciaux et professionnels ;
les locations saisonnières.
Le congé de vente concerne principalement les résidences principales louées vides.
Quels sont les motifs de nullité du congé de vente ?
Les congés de vente sont annulés lorsqu’ils présentent une erreur sur :
le délai (préavis trop court) ;
le prix (incohérent ou modifié ensuite sans re-proposition au locataire) ;
les mentions obligatoires ;
l’absence de diagnostics obligatoires.
Une nullité entraîne automatiquement le renouvellement du bail pour 3 ans, ce qui peut retarder fortement la vente.
Le congé de vente permet à un propriétaire de mettre fin au bail pour vendre son logement, mais seulement à l’échéance du contrat et en respectant une procédure très stricte. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption et de délais étendus pour répondre ou se reloger. Un congé mal rédigé ou envoyé hors délai est considéré comme nul : la vente doit alors attendre la prochaine fin de bail.