Signer un compromis ou un acte de vente ne signifie pas forcément que tout est figé. Dans certaines circonstances, acheteurs comme vendeurs peuvent souhaiter revenir sur leur engagement. Reste à savoir si c’est légalement possible, à quelles conséquences. Cet article fait le point, de manière claire et documentée, sur les différentes situations dans lesquelles une vente immobilière peut être annulée.
Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?
Oui, mais uniquement pour les acheteurs non professionnels. Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, un délai de rétractation légal de 10 jours s’applique. Ce délai, prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, démarre le lendemain de la remise du contrat signé (par lettre recommandée ou remise en main propre avec accusé).
Durant cette période, l’acheteur peut annuler la vente sans justification, sans frais ni pénalités. Le vendeur, en revanche, n’a pas ce droit de rétractation.
Une fois ce délai expiré, l’acheteur est juridiquement engagé, sauf si certaines conditions suspensives sont activées.
Que se passe-t-il en cas de refus de prêt ?
La majorité des compromis de vente intègrent une clause suspensive de prêt. Elle protège l’acquéreur si la banque refuse de lui accorder le financement demandé. Pour que cette clause joue pleinement son rôle, l’acheteur doit :
avoir fait au moins deux demandes de prêt auprès d’établissements différents,
respecter les critères définis dans le compromis (montant, durée, taux maximal),
fournir les justificatifs de refus dans les délais prévus, souvent 30 à 60 jours.
Si ces conditions sont réunies, la vente est annulée sans pénalité. Dans le cas contraire, l’acheteur risque de perdre son dépôt de garantie, voire d’être poursuivi pour inexécution du contrat.
Un vice caché découvert après la signature peut-il annuler la vente ?
Une annulation après la signature de l’acte authentique est beaucoup plus complexe. Elle ne peut avoir lieu que dans des cas précis, comme la découverte d’un vice caché rendant le bien impropre à son usage ou diminuant fortement sa valeur. Pour que le recours soit recevable :
le vice doit être antérieur à la vente,
ne pas avoir été visible lors de la visite ou mentionné dans les diagnostics,
et ne pas avoir été connu de l’acheteur au moment de la signature.
Une procédure en justice peut être engagée dans un délai de 2 ans après la découverte du vice, mais c’est à l’acheteur de prouver l’existence et la gravité du problème. En cas de succès, le juge peut prononcer l’annulation de la vente ou accorder une réduction du prix.
Le vendeur peut-il se désengager après avoir signé ?
En principe, le vendeur ne peut pas revenir sur son engagement une fois le compromis signé, sauf clauses exceptionnelles prévues dans le contrat. S’il refuse de signer l’acte authentique, il s’expose à des dommages-intérêts ou à une action en exécution forcée.
Seule une vente sous condition suspensive non réalisée ou une incapacité juridique (ex : tutelle, succession bloquée) peuvent permettre une sortie légale pour le vendeur. En revanche, avant la signature du compromis, il est libre de refuser une offre, même au prix affiché, sans justification.
Est-il possible d’annuler la vente à l’amiable ?
Dans certains cas, acheteur et vendeur peuvent se mettre d’accord pour annuler la vente à l’amiable, même après la fin du délai de rétractation. Cela donne lieu à une résolution amiable du compromis, souvent formalisée par un écrit.
Mais attention : si un notaire a déjà encaissé un dépôt de garantie, celui-ci ne pourra être restitué que si les deux parties donnent leur accord. Et si la vente est annulée après signature de l’acte authentique, des conséquences fiscales ou juridiques peuvent s’appliquer, en fonction des montants, des délais et des raisons invoquées.
Que risque-t-on en cas de rupture abusive ?
Rupture de promesse sans motif valable, manquement à une condition contractuelle, refus injustifié de signer l’acte définitif : autant de situations qui peuvent être qualifiées de rupture abusive. Les conséquences possibles :
perte du dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix de vent),
dommages et intérêts fixés par le compromis (clause pénale),
voire exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire.
C’est pourquoi il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé dès qu’un doute surgit sur la suite de la transaction.
Annuler une vente immobilière après signature est possible dans certains cas précis, mais rarement sans conséquence. Le droit de rétractation de 10 jours est un filet de sécurité pour les acheteurs. Au-delà, seule la réalisation ou la non-réalisation des clauses du compromis (comme le prêt bancaire) ou l’apparition de vices graves peut justifier une rupture.
Vendeurs et acquéreurs doivent comprendre les engagements juridiques qu’ils prennent dès la signature et ne pas sous-estimer les implications financières ou judiciaires d’un revirement. Si une annulation devient inévitable, mieux vaut toujours chercher un accord amiable, dans le respect du contrat et sous l’éclairage d’un professionnel du droit.