Au moment de signer un compromis de vente, acheteurs et vendeurs découvrent une clause capitale : la condition suspensive. Derrière ce terme juridique se cache un garde-fou qui protège les deux parties tant qu’un événement incertain, souvent l’obtention d’un prêt, n’est pas réalisé. Comprendre son fonctionnement est essentiel pour sécuriser votre transaction et savoir, le cas échéant, comment en sortir sans pénalité.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une condition suspensive est une clause qui rend l’avant-contrat caduc si l’événement qu’elle vise ne se réalise pas dans le délai imparti. Tant que la condition n’est pas “levée”, la vente reste en suspens ; dès qu'elle est réalisée, le compromis devient juridiquement contraignant pour les deux parties et conduit à l'acte authentique.
Comment fonctionne la condition suspensive dans un compromis ?
1. Incertitude de l’événement
L’événement doit être futur et aléatoire : refus ou accord de prêt, délivrance d’un permis de construire, absence de servitude, cession préalable d’un autre bien, etc.
2. Délai pour se réaliser
Le compromis précise une date butoir : 30 à 60 jours pour un prêt, 3 à 6 mois pour un permis. Passé ce terme :
Événement réalisé ? La condition est levée, la vente continue.
Événement non réalisé ? Le compromis est automatiquement annulé et l’acompte restitué.
3. Charge de la preuve
La partie qui invoque la non-réalisation doit la prouver : deux refus de prêt provenant de banques différentes suffisent généralement (dans le périmètre de taux, durée et montant précisé dans le compromis). Certaines clauses peuvent exiger trois refus, mais cela doit être spécifiquement mentionné. En l'absence de justificatifs, la condition est réputée levée.
Les conditions suspensives les plus courantes
Condition | Qui la demande ? | Délai habituel |
Obtention d’un prêt immobilier | Acheteur | 45 jours |
Purge du droit de préemption urbain | Notaire (obligation légale) | 2 mois |
Obtention d’un permis de construire ou d’une DP | Investisseur | 4 à 6 mois |
Revente d’un autre bien (clause de relai) | Acheteur | 3 à 4 mois |
Qu’arrive-t-il si la banque refuse mon prêt ?
Vous transmettez au notaire au moins deux refus de banques sollicitées dans le périmètre (montant, durée, taux) prévu au compromis. L’avant-contrat est annulé et votre dépôt de garantie (5 % ou 10 %) vous est restitué.
Puis-je me désengager grâce à la condition suspensive ?
Oui, mais uniquement si l’événement n’est pas de votre fait. Inventer un refus ou retarder le dossier est risqué : le vendeur peut saisir le juge pour contester la mauvaise foi et réclamer des dommages-intérêts ou l'exécution forcée de la vente.
Le vendeur doit-il accepter toutes les conditions ?
Non. Il peut :
Négocier la liste (refuser une condition trop large).
Allonger ou raccourcir le délai si cela reste réaliste.
Exiger une pénalité supérieure en cas de mauvaise foi.
Un compromis reste un contrat : chaque clause se discute avant signature.
Que faire si le délai est dépassé sans nouvelle ?
Acheteur silencieux : le vendeur peut le mettre en demeure de produire les pièces.
En l'absence de réponse et si le compromis le prévoit expressément, la condition peut être considérée comme levée. Mais cela n'est pas automatique : cela dépend du texte de la clause.
Accord amiable : les parties signent un avenant de prorogation si elles veulent prolonger.
Qui rédige et valide ces clauses ?
Le notaire ou l’agent immobilier rédige sur la base des instructions des parties. Le notaire vérifie la validité juridique et s’assure que l’événement est suffisamment précis pour éviter les litiges.
Exemple concret
Un acheteur signe un compromis avec une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt de 250 000 € sur 20 ans. Il fait une demande à deux banques, qui lui envoient des refus motivés. Il transmet ces lettres au notaire avant l'expiration du délai de 45. La vente est annulée, et il récupère son dépôt. S'il avait attendu au-delà du délai, ou fourni un seul refus non conforme (montant inférieur, durée différente), la vente aurait pu être réputée valable.
La condition suspensive est bien plus qu’une simple clause technique : c’est un véritable filet de sécurité pour les acheteurs comme pour les vendeurs. Elle permet de s’engager sans risque si un élément essentiel à la vente (comme un crédit ou une autorisation) n’est pas réuni. Encore faut-il qu’elle soit précisément rédigée, réaliste dans son calendrier et que les preuves en cas d'échec soient solides et documentées.
Avant de signer, relisez chaque clause, validez les délais et assurez-vous de pouvoir fournir les documents demandés. Mieux vaut une condition bien formulée qu’un contentieux après coup. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises… et sécuriserez vraiment votre projet.