Mettre un bien sur le marché ne se résume plus à afficher un prix. En 2025, chaque vendeur doit produire un dossier documentaire précis ; sans lui, la signature du compromis, puis de l’acte authentique, risque d’être retardée, voire bloquée. Voici le détail, poste par poste, des pièces à préparer, leurs coûts indicatifs et leur durée de validité.
Quels papiers essentiels réunir avant même de publier l’annonce ?
Document | Pourquoi est-il exigé ? | Où l’obtenir ? |
Titre de propriété | Prouve que vous êtes légalement habilité à vendre | Notaire ayant rédigé l’acte ou service de publicité foncière |
Pièce d’identité | Vérifie la concordance des signatures | Préfecture ou mairie (si renouvellement) |
Informe l’acheteur des charges annuelles | Centre des impôts | |
Plan, permis de construire, déclarations de travaux | Confirme la conformité administrative du bâti | Mairie, service urbanisme |
Attestation d’assainissement (maison non raccordée) | Garantit le bon fonctionnement de la fosse | SPANC local |
Ces documents “de base” sont gratuits ; ils demandent surtout de l’anticipation pour éviter les délais administratifs. N'oubliez pas que certains documents (comme le certificat d'urbanisme ou l'état hypothécaire) peuvent être exigés dans des cas particuliers.
Quels diagnostics immobiliers sont incontournables en 2025 ?
Bien concernés | Validité | |
Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Tous les logements | 10 ans, mais les DPE datés 01/2018-06/2021 expirent au 01/01/2025 |
Audit énergétique réglementaire | Maisons ou immeubles monopropriété classés E, F ou G | 5 ans |
Plomb (Crep) | Logements d’avant 1949 | 1 an (illimité si négatif) |
Amiante | Permis de construire < 1997 | Illimité si absence, 3 ans si présence |
Électricité / Gaz | Installations + 15 ans | 3 ans |
Termites | Zones arrêtées préfectorales | 6 mois |
État des risques (ERP) | Tous biens | 6 mois |
Bruit (Plan d’exposition au bruit) | Proximité d’un aéroport | Illimité (sauf révision du plan) |
Assainissement non collectif | Maisons hors tout-à-l’égout | 3 ans |
Pour les appartements en copropriété avec chauffage collectif, le DPE collectif peut remplacer l'individuel. Vérifiez auprès du syndic.
Le nouvel audit énergétique : pour quels biens ?
Depuis le 1er janvier 2025, toute maison ou immeuble en monopropriété affichant une classe E au DPE doit fournir un audit énergétique, obligation déjà en vigueur pour les classes F et G depuis 2023. Cela ne concerne pas encore les appartements en copropriété, même s'ils sont classés E, F ou G.
L’audit décrit les travaux et coûts nécessaires pour atteindre une classe B, scénario par scénario. Sans ce rapport, la promesse de vente ne peut plus être signée.
Vente en copropriété : quelles pièces supplémentaires ?
1. Règlement de copropriété et état descriptif de division
2. Trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
3. Carnet d’entretien et diagnostic technique global (DTG) s’il existe
4. Montant du fonds de travaux (loi ALUR)
5. Appels de charges de deux derniers exercices
6. Fiche synthétique de la copropriété (obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots)
Tous ces documents sont remis par le syndic ; comptez quelques dizaines d’euros de frais de reproduction.
Combien coûtent les diagnostics obligatoires ?
Poste | Fourchette 2025* |
Pack DPE + Électricité + Gaz (70 m²) | 250 - 350 € |
Audit énergétique (maison 110 m²) | 700 - 1 200 € |
Plomb ou amiante | 120 - 180 € chacun |
ERP et Bruit | 25 - 40 € |
*Tarifs observés chez 50 cabinets en Île-de-France et en régions. Des devis groupés réduisent la note de 10 à 15 %.
Les prix sont exprimés TTC (toutes taxes comprises) et peuvent varier selon la région, la superficie ou l'urgence de la mission. Un accord entre parties peut aussi prévoir que certains frais soient assumés par l'acheteur.
Faut-il commander les diagnostics avant ou après avoir trouvé l’acheteur ?
Avant la mise en ligne : l’annonce doit mentionner la classe DPE et, le cas échéant, la note GES.
Avant la signature du compromis : l’intégralité du “dossier de diagnostic techniques” (DDT) doit être annexée.
Reporter les contrôles revient à décaler la vente et peut encourager l’acheteur à négocier le prix à la baisse.
Peut-on vendre sans DPE ou sans titre de propriété ?
Sans DPE : la vente est bloquée ; l’acquéreur peut même demander l’annulation si le diagnostic est manquant.
Sans titre : impossible de certifier la propriété ; le notaire exigera un duplicata avant toute rédaction d’acte.
Validité expirée : que risque le vendeur ?
Si un diagnostic périmé est découvert après la signature, l’acheteur peut :
1. Obtenir une réduction de prix au titre des vices cachés.
2. Engager la responsabilité du vendeur, voire celle du diagnostiqueur.
3. Bloquer la vente en référé si le document manquant est le DPE ou l’audit.
Où récupérer chaque document ?
Pièce | Guichet |
DPE / Diagnostics | Diagnostiqueur certifié (annuaire Ademe) |
Audit énergétique | Bureau d’études qualifié RGE “audit” |
Plan cadastral | Geoportail.gouv.fr (téléchargement gratuit) |
État hypothécaire | Notaire ou service de publicité foncière (15 €) |
Certificat d’urbanisme | Maire, guichet numérique (gratuit) |
Attestation d’assainissement | SPANC (80 - 150 € selon commune) |
Rassembler les documents obligatoires n’est pas de la paperasse décorative ; c’est la seule façon de garantir une transaction fluide, sous 90 jours, et de prévenir les renégociations de dernière minute. En 2025, l’ajout de l’audit énergétique pour les classes E fait grimper le budget, mais sécurise l’acheteur et valorise les travaux déjà réalisés. Retenez donc trois réflexes : planifier, centraliser et vérifier les dates de validité. Un dossier complet à la première visite reste le meilleur argument pour conclure au prix affiché.