Pour beaucoup d’acheteurs, le financement immobilier est l’étape décisive d’un projet. Mais depuis plusieurs mois, un frein inattendu complique de nombreuses demandes de prêt : le taux d’usure. Ce plafond réglementaire, censé protéger les emprunteurs, peut aujourd’hui compromettre un achat immobilier, même lorsque le dossier est solide. Pourquoi ce mécanisme bloque-t-il des crédits ? Peut-on contourner cette limite ? Et surtout, comment régir si vous êtes concerné ? Voici les réponses à toutes vos questions.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Une définition réglementaire
Le taux d’usure correspond au taux maximal légal auquel un établissement financier peut accorder un crédit. Il est fixé chaque mois par la Banque de France et s’applique à l’ensemble des frais liés à un prêt immobilier :
taux d’intérêt nominal,
frais de dossier,
garantie.
L’ensemble de ces coûts donne le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Si ce TAEG dépasse le taux d’usure en vigueur, le prêt est considéré comme illégal. La banque ne peut donc l’accorder.
Un outil de protection des emprunteurs
L’objectif initial est de lutter contre le surendettement. Le taux d’usure protège les ménages d’emprunts à des conditions abusives. Il est défini comme la moyenne des taux pratiqués le trimestre précédent, augmentée d’un tiers.
Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il certains crédits ?
Une mécanique inadaptée en période de hausse des taux
Depuis 2022, les taux d’intérêt remontent rapidement sous l’effet de la politique monétaire de la Banque centrale européenne. Or, comme le taux d’usure se calcule avec un décalage, il n’augmente pas aussi vite que les taux du marché.
Résultat : de nombreux dossiers se retrouvent techniquement “hors-jeu”, car leur TAEG dépasse le taux d’usure du moment.
Les profils les plus pénalisés
Certains profils sont plus exposés :
Les seniors, en raison du coût élevé de l’assurance emprunteur ;
Les emprunteurs sur 25 ans ou plus, à cause d’un taux nominal plus élevé ;
Les prêts à faible montant, où mes frais fixes pèsent davantage sur le TAEG.
Une étude publiée par CSA Research en octobre 2023 montrait que près de 12 % des demandes de prêt étaient refusées uniquement à cause du taux d’usure.
Peut-on contourner le taux d’usure ?
Négocier le coût de l’assurance emprunteur
Le levier principal, c’est l’assurance. En exerçant votre droit à la délégation d’assurance (loi Lemoine), vous pouvez choisir un assureur externe, souvent moins cher que celui proposé par la banque. Cette seule action peut réduire le TAEG de 0,30 à 0,60 point.
Allonger la durée du prêt ? Une fausse bonne idée
Certains conseillers proposent d’étaler le crédit sur une durée plus longue, pour abaisser les mensualités et donc le TAEG. Attention : cela augmente fortement le coût total du crédit, sans toujours passer sous le seuil.
Limiter les frais annexes
Réduire les frais de garantie (en optant pour une caution plutôt qu’une hypothèque), éviter les courtiers trop chers et négocier les frais de dossier peut faire la différence.
Apporter un apport plus important
Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, ce qui permet parfois d’adapter le montage au taux d’usure. C’est une stratégie efficace, mais qui suppose une trésorerie disponible.
Que faire si votre crédit est bloqué ?
Faire appel à plusieurs banques
Chaque banque calcule le TAEG avec ses propres grilles internes. Il est donc possible qu’une offre dépasse le taux d’usure dans une banque, mais pas dans une autre. Multiplier les simulations est indispensable.
Faire appel à un courtier expérimenté
Un courtier immobilier saura orienter votre dossier vers les établissements les plus souples et optimiser chaque paramètre : assurance, garanties, durée… Certains ont même des partenariats exclusifs permettant de faire passer un dossier “limite”.
Attendre une hausse du taux d’usure
Depuis février 2023, le taux d’usure est actualisé chaque mois (et non plus chaque trimestre). Si votre dossier bloque à quelques dixièmes de point, il peut être pertinent d’attendre la mise à jour suivante, surtout en période de hausse continue.
Quel est le niveau actuel du taux d’usure ?
En avril 2025, les taux d’usure sont les suivants (source : Banque de France) :
4,78 % pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus,
4,29 % pour un prêt entre 10 et 20 ans,
3,99 % pour un prêt inférieur à 10 ans.
Ces plafonds incluent tous les frais du crédit. Il est donc facile d’y être confronté dès que l’assurance ou les garanties sont un peu coûteuses.
Est-ce que le taux d’usure peut être supprimé ?
La question est régulièrement posée, notamment par les professionnels du secteur. Mais la suppression pure et simple du taux d’usure n’est pas envisagée à court terme. Ce mécanisme reste un pilier de la régulation bancaire française. Cependant, plusieurs pistes sont à l’étude :
Exclusion de certains frais du calcul du TAEG (comme l’assurance) ;
Adaptation plus rapide aux taux du marché.
Le taux d’usure a été conçu pour protéger, mais il agit aujourd’hui comme un obstacle technique, surtout dans un marché déjà tendu par la hausse des taux et la baisse du pouvoir d’achat. Cela dit, ce n’est pas une fatalité. En ajustant certains paramètres (assurance, apport, garanties) et en travaillant avec des interlocuteurs réactifs, vous pouvez maximiser vos chances d’obtenir un crédit, même dans un contexte complexe.
Ne laissez pas un refus vous décourager. Faites-vous accompagner, comparez les offres et envisagez tous les leviers à votre disposition. Votre projet peut encore avancer.