Vendre un logement hors résidence principale, appartement, maison de vacances, terrain constructible ou bien locatif, déclenche souvent une plus-value immobilière. cette dernière est soumise, sauf exonération, à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements après cinq ans de détention. Bonne nouvelle : avant d’appliquer la fiscalité, la loi vous autorise à augmenter le prix d’acquisition avec certains frais déductibles, ce qui réduit l’assiette imposable. Encore faut-il savoir lesquels, comment les prouver et dans quelles limites.
Quels textes encadrent la déduction des frais de plus-value ?
Le dispositif découle des articles 150 VB et suivants du Code général des impôts et de la doctrine publiée au BOFip-Impôts. Ces sources précisent que tout frais doit :
1. Se rattacher à l’acquisition ou à la création de la valeur du bien (et non à son usage courant).
2. Être justifié par une facture nominative ou, à défaut, être évalué forfaitairement quand la loi le prévoit.
3. Avoir été réellement supporté par le vendeur et non déjà déduit dans un autre cadre fiscal (ex : charge foncière déclarée au régime réel).
Frais d’acquisition : qui est le mieux entre le forfait de 7,5 % et les frais réels ?
Oui, les frais d’acte notarié sont déductibles. Deux méthodes existent :
Forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif.
Montant réel des frais : droits d’enregistrement, émoluments du notaire, frais de garantie (caution, hypothèque), honoraires de géomètre. Le vendeur doit présenter l’état de frais ou la facture du notaire et tout justificatif annexe.
Le forfait est avantageux lorsque l’on possède le bien depuis longtemps : plus le prix d’acquisition est faible par rapport à la valeur de revente, plus de 7,5 % gonfle la base. À l’inverse, pour un achat récent avec frais réduits (neuf ou VEFA), la preuve des frais réels peut se révéler plus intéressante.
Les travaux sont-ils toujours déductibles ?
Quelles catégories de travaux ouvrent droit à déduction ?
Seuls les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (plafond refait, création d’une salle de bains, isolation par l’extérieur, extension véranda…) s’ajoutent au prix d’acquisition. Ils doivent :
avoir été réalisés par une entreprise, le fisc n’accepte pas les factures de matériaux achetés en grande surface de bricolage ;
dater de moins de cinq ans avant la vente si vous optez pour le forfait (voir ci-dessous).
Les travaux de réparation ou d’entretien, peinture, changement de chaudière, remplacement d’un robinet, restent exclus, car considérés comme nécessaires au maintien en l’état du bien.
Faut-il choisir le forfait de 15 % après cinq ans ?
Lorsque vous détendez le bien depuis au moins cinq ans, vous pouvez remplacer les factures par un forfait travaux de 15 % du prix d’achat. C’est l’option la plus simple si :
vous avez perdu les justificatifs ;
vous avez effectué les travaux vous-même ;
vous cherchez à éviter la vérification ligne par ligne par l’administration.
Le forfait est exclusif ; vous ne pouvez pas cumuler forfait et factures.
Les frais d’agence sont-ils déductibles seulement s’ils sont à la charge du vendeur ?
Oui. La commission d’agence n’est prise en compte que si le mandat stipule que le vendeur en assume le coût. Dans ce cas, le notaire l’inscrit au débit du vendeur sur l’acte authentique et la facture de l’agence fait foi. Si les frais sont “charge acquéreur”, ils augmentent le prix de vente et n’entrent pas dans la déduction.
Que faire des diagnostics obligatoires et de la mainlevée d’hypothèque ?
Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, ERP) s’imputent aux frais de cession ; ils ne sont pas déductibles, car ils n’augmentent pas la valeur d’acquisition.
La mainlevée d’hypothèque est, elle, assimilée à un coût de cession ; elle n’entre donc pas dans le prix d’acquisition non plus.
Comment prouver les dépenses auprès du notaire ou du fisc ?
Conservez les originaux : factures d’entreprises datées, encaissées, libellées à votre nom et à l’adresse du bien.
Faites établir des attestations si l’entreprise a changé de raison sociale.
Classez par nature : acquisition, travaux, frais divers.
Au moment de la vente, remettez l’ensemble au notaire ; il les joint à la “liasse prix”.
En cas de contrôle, vous devrez produire un état récapitulatif et expliquer le rattachement des travaux à l’amélioration du bien.
Existe-t-il des dépenses souvent refusées ?
Meubles sur mesure et électroménager intégrés : exclus, car dissociables.
Intérêts d’emprunt : déjà déductibles éventuellement des revenus fonciers, ils ne s’additionnent pas au prix d’acquisition.
Honoraires de marchand de biens ou marges de promotion : non pris en compte, car liés à une activité commerciale.
Travaux déjà amortis en LMNP ou inscrits en charges : double déduction interdite.
Quel impact sur le calcul de la plus-value ?
Prenons un appartement acheté 150 000 € en 2010 et revendu 300 000 € en 2025.
Élément | Montant (€) |
Prix de cession (hors immobilier) | 300 000 |
Prix d’acquisition | 150 000 |
Frais d’acquisition forfait 7,5 % |
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Travaux déclarés forfait 15 % |
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Commission d’agence à la charge du vendeur |
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Prix d’acquisition corrigé | 195 750 |
Plus-value brute | 104 250 |
Sur cette base, on applique ensuite les abattements pour durée de détention : 15 % pour l’impôt sur le revenu et 13,8 % pour les prélèvements sociaux à partir de la 6e année, etc. L’assiette tombe environ à 70 000 €, imposée à 19 % + 17,2 %. Sans déduction de frais, la plus-value brute aurait été de 150 000 €, soit près de 80 000 € d’assiette après abattements ; l’économie dépasse 3 000 €.
Quels réflexes adopter pour optimiser la fiscalité de votre prochaine cession ?
1. Archiver systématiquement les factures de travaux importants.
2. Prendre conseil dès la décision de vendre : notaire, expert-comptable ou conseiller patrimonial.
3. Arbitrer entre forfaits de 7,5 et 15 % et frais réels en fonction de la date d’achat et du volume de travaux.
4. Vérifier la nature des travaux : une véranda agrandissant la surface est éligible ; un simple entretien de toiture ne l’est pas.
5. Anticiper les délais : un contrôle fiscal peut intervenir dans les trois (voire dix en cas d’omission volontaire). Des pièces bien classées facilitent la défense de votre dossier.