Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente et quand l’utiliser ?

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat où le vendeur s’engage à vous vendre un bien, tandis que vous gardez la liberté de l’acheter ou non. Définie par l’article 1124 du Code civil, elle se distingue du compromis, qui engage les deux parties. En contrepartie de cette exclusivité, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation. Voici une explication claire de ce contrat, de son fonctionnement, de la fameuse indemnité, et des situations où la promesse unilatérale est plus avantageuse que le compromis.

La définition juridique de la promesse unilatérale

La promesse unilatérale de vente (PUV) est définie par l'article 1124 du Code civil comme le contrat par lequel une partie, le promettant (le vendeur), accorde à l'autre, le bénéficiaire (l'acheteur), le droit d'opter pour la conclusion d'une vente dont les éléments essentiels sont déjà déterminés.

Autrement dit, le vendeur s'engage fermement à vendre, à un prix fixé, pendant une durée définie. L'acheteur, lui, n'est pas obligé d'acheter : il dispose d'une option qu'il peut lever ou non avant l'échéance.

Pendant cette période, le vendeur ne peut pas proposer le bien à un autre acquéreur. C'est cette exclusivité qui a un prix.

L'indemnité d'immobilisation, contrepartie de l'exclusivité

En échange de l'exclusivité consentie, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation. Elle représente le « prix » du temps pendant lequel le vendeur réserve son bien.

Quelques repères :

• Son montant se situe habituellement entre 5 % et 10 % du prix de vente.

• Si la promesse dépasse 18 mois, un seuil légal de 5 % minimum s'applique.

• Si l'acheteur lève l'option : l'indemnité s'impute sur le prix d'achat.

• S'il renonce sans motif valable : la somme reste acquise au vendeur.

Cette indemnité n'est pas une sanction, mais la rémunération de l'exclusivité accordée au bénéficiaire le temps de la levée d'option.

Promesse unilatérale ou compromis : que choisir ?

La grande différence tient à l'engagement des parties. Le tableau ci-dessous résume l'essentiel.