Le règlement de copropriété est le document fondateur de tout immeuble en copropriété. Il fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire. Établi lors de la division de l'immeuble, il s'impose à tous : occupants, bailleurs et locataires. Prévu par la loi du 10 juillet 1965, ce contrat collectif définit les parties communes et privatives, répartit les charges et précise la destination de l'immeuble. Le modifier reste possible, mais répond à des règles de majorité strictes en assemblée générale. Connaître son contenu vous évite bien des conflits de voisinage et clarifie ce que vous pouvez réellement faire chez vous.
Quel est le contenu du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété encadre l'usage de l'immeuble. Il distingue d'abord les parties privatives, propriété exclusive de chaque copropriétaire, des parties communes, partagées par tous.
Il précise ensuite la destination de l'immeuble : usage d'habitation, mixte ou commercial. Cette destination conditionne ce que vous pouvez faire de votre lot. Elle peut interdire, par exemple, une activité professionnelle dans un immeuble strictement résidentiel.
Le document fixe aussi les conditions de jouissance des parties privatives et communes. Il peut imposer des règles d'esthétique, de tranquillité ou d'horaires pour certains équipements.
La répartition des charges et des quotes-parts
Chaque lot se voit attribuer une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Cette quote-part dépend de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot.
Les tantièmes déterminent deux choses essentielles. Ils fixent le poids du vote de chaque copropriétaire en assemblée générale. Ils calculent aussi la part de charges que chacun supporte.
L'état de répartition des charges figure dans le règlement. Il distingue les charges générales (entretien, conservation) des charges spéciales liées aux services collectifs, comme l'ascenseur ou le chauffage.
Comment modifier le règlement de copropriété
Modifier le règlement de copropriété relève toujours du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature de la modification.
Type de modification | Majorité applicable |
Mise en conformité avec une loi récente | Article 24 (majorité simple) |
Usage et administration des parties communes | Article 26 (double majorité) |
Modification touchant la destination de l’immeuble | Unanimité |
La double majorité de l'article 26 exige l'accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle s'applique aux changements affectant la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes.
Certaines modifications imposées par la loi se votent plus simplement, à la majorité de l'article 24. C'est le cas des adaptations rendues nécessaires par les évolutions législatives depuis l'établissement du règlement.
Les limites au pouvoir de l'assemblée générale
L'assemblée générale ne dispose pas de tous les pouvoirs. Elle ne peut, à aucune majorité, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives.
De même, elle ne peut pas modifier sans son accord les modalités de jouissance d'un lot privatif. Ces protections garantissent que votre droit de propriété reste intact face à la majorité.
Une clause illégale ou abusive du règlement peut être contestée. Le tribunal judiciaire est compétent pour la réputer non écrite, sans qu'un vote soit nécessaire.
Questions fréquentes
Le règlement de copropriété est-il obligatoire ?
Oui. Tout immeuble soumis au statut de la copropriété doit disposer d'un règlement, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Il est rédigé lors de la mise en copropriété, le plus souvent par un notaire ou un géomètre-expert, puis publié au service de la publicité foncière pour être opposable.
Quelle majorité pour modifier le règlement ?
Tout dépend de l'objet. Une simple mise en conformité légale relève de l'article 24. Une modification de l'usage des parties communes exige la double majorité de l'article 26. Un changement touchant la destination de l'immeuble requiert l'unanimité des copropriétaires.
Peut-on s'opposer à une clause du règlement ?
Une clause contraire à la loi est réputée non écrite. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour la faire écarter, sans délai de prescription pour les clauses illégales. En revanche, les clauses simplement contraignantes mais légales s'imposent à tous les copropriétaires.
Le règlement s'applique-t-il aux locataires ?
Oui, indirectement. Le bailleur doit annexer au bail les extraits du règlement relatifs à l'usage des parties communes et privatives. Le locataire est alors tenu de respecter ces règles de jouissance, sous la responsabilité du propriétaire bailleur.
Que contient l'état descriptif de division ?
L'état descriptif de division accompagne souvent le règlement. Il identifie chaque lot par un numéro, décrit sa consistance et indique sa quote-part de parties communes en tantièmes. Ce document sert de référence pour les ventes et le calcul des charges.
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