Vous cherchez à savoir qui paie les frais d’agence et comment ce choix influe sur le coût total d’acquisition et le net vendeur. Voici un guide clair, sourcé et opérationnel pour vendeurs, acheteurs, investisseurs et personnes en mobilité.
Les règles : liberté de choix, affichage obligatoire, TTC
La loi ne désigne pas un payeur unique : vendeur ou acquéreur peuvent supporter les honoraires. En revanche, l’information doit être transparente : le professionnel affiche ses prix TTC et indique qui paie dans la vitrine, sur le site et dans les annonces. Ces exigences découlent de l’arrêté du 10 janvier 2017.
Ce que doit indiquer l’annonce, selon le payeur
Honoraires à la charge de l’acquéreur : l’annonce mentionne le prix avec honoraires, le prix hors honoraires, le pourcentage TTC et qui paie.
Honoraires à la charge du vendeur : l’annonce mentionne le prix sans honoraires et qui paie. Ces règles figurent sur service-public.fr et la fiche “obligations de l’agent immobilier”.
Impact direct sur les “frais de notaire “ : FAI vs net vendeur
Charge vendeur : les droits d’enregistrement (composante majeure des “frais de notaire”) sont calculés sur le prix FAI (honoraires inclus).
Charge acquéreur : la base taxable est le net vendeur (honoraires exclus), ce qui réduit les droits à payer à prix net identique.
Repère utile : les DMTO (part départementale des droits) oscillent généralement entre 3,8 et 5 % selon les départements, plusieurs ayant relevé leur taux en 2025. L’assiette change donc vraiment la facture finale.
Combien représentent les frais d’agence “en moyenne” ?
Les honoraires sont libres. Sur le terrain, on observe ~ 3 à 10 % TTC, moyenne entre 4 et 5 %, souvent dégressifs sur les biens chers ; certaines agences “en ligne” proposent des forfaits. Comparez TTC à services équivalents (estimation, photos pro, visite virtuelle, diffusion, qualification, suivi notarial).
Cas concrets
Scénario A : honoraires à la charge du vendeur
Prix FAI : 300 000 €
Commission 5 % TTC : 15 000 €
Net vendeur : 285 000 €
Base des droits : 300 000 € (honoraires inclus)
Scénario B : honoraires à la charge de l’acquéreur
Net vendeur : 285 000 €
Commission % TTC : 15 000 € (réglée par l’acheteur)
Base des droits : 285 000 € (honoraires exclus) → droits moindres qu’en A, à prix net identique.
Dans les départements à DMTO élevés, le différentiel atteint plusieurs centaines à quelques milliers d’euros sur des budgets courants.
Vendre sans agence, acheter dans le neuf : que se passe-t-il ?
Vente de particulier à particulier : pas d’honoraires d’agence ; l’acheteur règle les frais d’acquisition sur le prix convenu. (Voir bases et simulateurs “net vendeur” chez les notaires).
Logement neuf (VEFA) : les honoraires commerciaux sont intégrés au prix et supportés par le promoteur ; l’acquéreur n’a pas d’honoraires supplémentaires à prévoir côté agence. (Pratique courante rappelée par les réseaux de vente du neuf.)
Forfait ou pourcentage : lequel choisir ?
Un pourcentage dégressif s’aligne sur la valeur du bien et reste le standard. Un forfait peut être intéressant sur les prix élevés, mais vérifiez le périmètre de service (mise en marché, visites, qualification, négociation, suivi jusqu’à l’acte). Pensez à comparer 3 barèmes TTC à services comparables.
Méthode express pour faire le bon choix
Commencez par fixer l’objectif net vendeur, puis modélisez deux versions de l’opération : charge vendeur (assiette FAI) vs charge acquéreur (assiette net vendeur). Demandez trois barèmes TTC à services équivalents, et exigez un plan d’actions écrit (photos pro, diffusion, qualification, reporting, jalons jusqu’à l’acte). Acheteur, arbitrez sur le coût total (droits + honoraires) ; vendeur, privilégiez la lisibilité du prix pour élargir la demande, quitte à négocier un palier sur les tranches élevées. Cette approche évite de raisonner seulement « taux », et privilégie le couple barème + exécution, ce qui fait la différence sur les délais et la probabilité d’aller à l’acte.
La bonne décision consiste à fixer votre objectif net vendeur, puis à comparer, à services équivalents, deux scénarios : charge vendeur (assiette = prix FAI) et charge acquéreur (assiette = net vendeur). Faites chiffrer l’écart réel sur les droits d’enregistrement, vérifiez l’affichage TTC et le payeur dans l’annonce et le mandat, et alignez le choix avec un plan d’actions clair côté agence. Vous optimiserez ainsi à la fois le coût total pour l’acheteur et la sécurisation du résultat pour le vendeur.
