Vous héritez de la maison de vos parents avec votre frère et votre sœur. L'agence du coin l'estime à 280 000 €, votre frère pense qu'elle en vaut 320 000, et le notaire attend un chiffre pour la déclaration. Dans ce genre de situation, un avis de valeur griffonné après une visite de vingt minutes ne suffit plus. Il faut une valeur qui tienne la route, et c'est précisément le métier de l'expert immobilier.
Pas tout à fait le même métier qu'un agent
L'agent immobilier estime un bien pour le vendre. Son avis est utile, mais il ne s'engage pas vraiment sur le chiffre. L'expert, lui, prend le temps : il visite, mesure, regarde l'état du bâti, compare avec les ventes récentes du secteur, puis rédige un rapport où il explique comment il arrive à son résultat. Ce rapport engage sa responsabilité, et on peut le présenter au fisc, à un juge ou à l'autre partie.
Dans quels cas y penser ?
La succession est le cas le plus courant, pour la raison évoquée plus haut. La valeur déclarée sert au calcul des droits, et en cas de contrôle, mieux vaut pouvoir la justifier. Même logique pour un divorce ou une sortie d'indivision : quand l'un rachète la part de l'autre, un chiffre neutre évite souvent des mois de discussions.
L'expertise est aussi très utile avant d'acheter une maison ancienne. Une fissure sur une façade, une trace d'humidité dans la cave, une charpente fatiguée… L'expert repère ce que l'œil d'un acheteur pressé laisse passer, et chiffre les travaux. De quoi négocier sérieusement, ou renoncer à temps.
Enfin, en cas de litige (malfaçons, vice caché, conflit avec un constructeur), c'est lui qui établit les faits et évalue le préjudice.
Comment le choisir
Petit détail que peu de gens connaissent : en France, n'importe qui peut se dire expert immobilier. Le titre n'est pas protégé. Il faut donc poser quelques questions avant de signer. Quelle formation a-t-il suivie ? A-t-il une assurance responsabilité civile professionnelle ? N'a-t-il aucun intérêt dans la vente ? Un expert qui est aussi l'agent chargé de vendre le bien, par exemple, ne peut pas être neutre.
La connaissance du secteur compte aussi beaucoup. Entre deux quartiers d'une même ville, les prix peuvent varier du simple au double. Pour trouver quelqu'un d'implanté localement sans y passer des heures, passer par un réseau d'experts immobiliers est une bonne option. L'expert connaît le terrain et suit des méthodes de travail communes aux autres membres du réseau.
Et côté budget ?
Tout dépend du bien et de la mission. Évaluer un deux-pièces pour une succession n'a rien à voir avec l'expertise d'un local commercial. Le plus simple est de demander deux ou trois devis en décrivant précisément le bien et l'objectif. Et de comparer ce coût à l'enjeu : sur une succession à plusieurs centaines de milliers d'euros ou un achat mal négocié, l'expertise se rentabilise vite.
