Quand un couple non marié achète ensemble, la protection de chacun se joue au moment de la signature, dans la manière dont l'acte est rédigé. Faute de cadre légal comme le mariage, ce sont les quotes-parts, les clauses et les documents annexes qui protègent, ou exposent, chaque partenaire. Voici les leviers concrets à activer sur l'acte pour que ni l'un ni l'autre ne soit lésé en cas de séparation ou de décès.
Le point de départ : bien fixer les quotes-parts
La première protection, c'est d'inscrire dans l'acte des quotes-parts qui reflètent la réalité des apports. En indivision, chacun possède le bien à hauteur du pourcentage indiqué (50/50, 65/35…).
L'erreur la plus fréquente : acheter 50/50 « par principe » alors que l'un finance beaucoup plus. En cas de rupture, celui qui a le plus payé ne récupère que sa quote-part affichée. Faites donc coïncider le pourcentage avec l'apport réel et la participation au crédit. Le notaire calcule ces proportions ; encore faut-il les lui donner justes.
Sécuriser les apports par une reconnaissance écrite
Quand un partenaire apporte des fonds propres (héritage, épargne personnelle), il faut en garder la trace. Une mention dans l'acte ou une reconnaissance de créance protège cet apport : en cas de séparation, celui qui a apporté récupère sa mise avant le partage du reste.
Sans écrit, cet argent est présumé « fondu » dans l'indivision, et l'apporteur peut le perdre en partie. C'est un réflexe simple qui évite des litiges lourds.
La convention d'indivision : organiser la vie du bien
C'est l'outil de protection le plus efficace pour un couple non marié. Signée chez le notaire, la convention d'indivision fixe les règles du jeu : qui paie quoi, comment sont réparties les charges et, surtout, elle peut inclure :
une clause de maintien dans l'indivision pour une durée déterminée (renouvelable), qui empêche l'un d'exiger la vente du jour au lendemain ;
une clause de rachat prioritaire, donnant à chacun le droit de racheter la part de l'autre en priorité, à une valeur d'expertise, en cas de séparation.
Comptez généralement de quelques centaines d'euros à environ 1 500 € selon la complexité. C'est peu au regard de la sécurité apportée.
La clause de tontine : protéger le survivant
Pour le décès, la clause d'accroissement, dite tontine, est une option forte. Insérée dans l'acte d'achat, elle prévoit qu'au décès de l'un, le survivant est réputé avoir été seul propriétaire depuis l'origine : le bien lui revient entièrement, hors succession du défunt.
C'est très protecteur pour le logement du couple, mais à manier avec un notaire : la tontine est rigide (on ne peut pas sortir facilement en cas de mésentente) et sa fiscalité doit être examinée au cas par cas (à vérifier selon la réglementation en vigueur). Elle convient surtout aux biens de valeur modérée et aux couples sans enfants d'autres unions à protéger.
L'alternative SCI : plus de souplesse
Acheter via une SCI (société civile immobilière) plutôt qu'en indivision offre une gestion plus fine : chacun détient des parts, on organise les pouvoirs dans les statuts, et on peut prévoir des clauses de sortie et d'agrément. C'est plus souple pour transmettre et gérer un désaccord, mais plus lourd et coûteux à créer et à faire vivre (comptabilité, assemblées). À réserver aux projets patrimoniaux ou aux montants importants.
Ne pas oublier le testament et l'assurance
Le partenaire non marié (et non pacsé) n'hérite pas sans testament : sa part revient à ses propres héritiers. Un testament au profit du concubin, dans les limites de la réserve héréditaire, et éventuellement une assurance emprunteur bien calibrée (pour solder le crédit au décès) complètent la protection. Ces éléments se préparent en parallèle de l'acte.
Cas pratique
Un couple achète 350 000 €. Elle apporte 70 000 € d'héritage, lui rien ; le reste à crédit commun. La bonne configuration sur l'acte : quotes-parts ajustées, reconnaissance de l'apport de 70 000 €, convention d'indivision avec clause de rachat prioritaire, et testament croisé. Coût total de sécurisation : souvent moins de 2 000 €. En cas de rupture, elle récupère son apport ; en cas de décès, le survivant est protégé. Sans ces clauses, chacun s'expose.
FAQ
Faut-il acheter 50/50 quand on n'est pas marié ?
Seulement si les apports sont équivalents. Sinon, adaptez les quotes-parts à la réalité des apports et faites acter tout apport personnel par écrit.
La clause de tontine protège-t-elle vraiment le survivant ?
Oui : le bien revient entièrement au survivant hors succession. Mais elle est rigide et sa fiscalité doit être vérifiée ; elle ne convient pas à toutes les situations.
Le concubin hérite-t-il du logement sans testament ?
Non. Sans testament, il n'a aucun droit sur la part du défunt. Un testament, dans les limites de la réserve, est indispensable pour le protéger.
Indivision ou SCI pour un couple non marié ?
L'indivision avec convention suffit dans la plupart des cas et coûte moins cher. La SCI se justifie pour des projets patrimoniaux ou des montants élevés.
