Muté à 600 kilomètres, vous avez trois week-ends pour visiter, et chaque annonce intéressante part en quelques jours. C’est typiquement là qu’on pense au chasseur immobilier. Sa rémunération est libre : un forfait ou un pourcentage du prix d’achat, selon un barème qu’il doit afficher toutes taxes comprises. Vous ne lui versez rien avant la signature de la vente, et ses honoraires s’ajoutent en général aux éventuels frais d’agence du vendeur. Il devient rentable quand ce qu’il vous fait économiser en négociation, en déplacements et en délais dépasse ce qu’il vous facture. Voici le cadre légal, les modes de rémunération, un calcul de rentabilité pas à pas et les questions à poser avant de signer.
Que dit la loi sur le chasseur immobilier ?
Un chasseur immobilier est un intermédiaire soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et à son décret du 20 juillet 1972, comme un agent immobilier classique. Rechercher un bien pour le compte d’autrui fait partie des opérations encadrées par ces textes.
Selon la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), le professionnel doit :
détenir une carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) et valable 3 ans ;
être assuré en responsabilité civile professionnelle et, s’il manie des fonds, disposer d’une garantie financière ;
s’il est salarié ou agent commercial (indépendant rattaché à une agence), détenir une attestation d’habilitation délivrée par le titulaire de la carte et visée par la CCI.
Il ne peut agir sans mandat de recherche écrit, inscrit au registre des mandats, qui précise la durée, l’étendue de la mission, la rémunération et la partie qui la paie. Une clause d’exclusivité doit figurer en caractères très apparents ; passé trois mois, chaque partie peut dénoncer le mandat avec un préavis de 15 jours. Signé chez vous ou à distance, le mandat ouvre en principe un délai de rétractation de 14 jours.
Combien coûte un chasseur immobilier, et quand le payez-vous ?
Aucun tarif n’est fixé par la loi : chaque professionnel fixe librement ses honoraires, mais doit les afficher. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs impose un barème toutes taxes comprises, indiquant qui paie et les prix maximums pratiqués, visible en agence et accessible en deux clics au plus sur son site.
Forfait ou pourcentage : les formes de rémunération
On rencontre principalement le forfait, un montant fixe parfois modulé selon le budget ou la zone de recherche, et le pourcentage du prix d’achat, souvent assorti d’un montant minimum. Certains combinent les deux, par exemple un pourcentage avec un plancher.
À titre de repère ancien, une étude de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) publiée en 2008 relevait des commissions de 2 % à 6 % du prix selon la valeur du bien et l’étendue de la mission. Seul le barème du professionnel fait foi aujourd’hui.
Un paiement après la vente, parfois en plus des frais d’agence
C’est l’acquéreur, signataire du mandat, qui paie le chasseur. L’article 6 de la loi Hoguet interdit de percevoir la moindre somme, y compris des « frais de recherche », avant que l’opération soit conclue : pour un achat, la DGCCRF situe ce moment après la signature de l’acte définitif chez le notaire. Percevoir une somme en violation de cette règle est un délit puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
Si le bien est vendu par une agence dont les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, vous payez les deux intermédiaires. L’ANIL signale toutefois que les deux professionnels peuvent se partager une commission : posez la question avant toute offre.
Quand le recours à un chasseur est-il vraiment rentable ?
Il est rentable quand la négociation supplémentaire, les frais évités et le temps gagné dépassent ses honoraires. Le résultat dépend surtout de votre distance au marché visé.
Un exemple de calcul
Prenons l’exemple, purement hypothétique, d’un couple muté de Lyon à Lille qui achète un appartement 250 000 €. Les honoraires du chasseur s’élèvent à 3 % TTC du prix, soit 7 500 €. Sans lui, le couple ferait cinq allers-retours de recherche à 200 € (train et hôtel), soit 1 000 €, et achèterait deux mois plus tard, avec deux mois de location temporaire à 900 €, soit 1 800 €.
Les frais évités atteignent 2 800 €. Il reste 4 700 € à couvrir par la négociation, soit 1,9 % du prix : le chasseur est rentable s’il obtient près de deux points de remise de plus que ce que vous auriez obtenu seul. Pour un acheteur déjà installé sur place, sans frais de déplacement, il faudrait 3 points supplémentaires pour équilibrer.
Les profils pour qui c’est utile
Le service a le plus de sens pour les personnes mutées ou expatriées, qui ne peuvent pas visiter en semaine, et pour les acheteurs à distance, dont chaque visite coûte un déplacement. Il aide aussi sur les marchés tendus, où un logement bien situé se vend avant qu’on puisse le voir, et pour les recherches très ciblées (rue précise, bien atypique) qui demandent un suivi quotidien.
Avec ou sans chasseur : le comparatif
Critère | Sans chasseur | Avec chasseur |
Tri des annonces | Vous, au quotidien | Délégué, sur cahier des charges |
Premières visites | Toutes à votre charge | Présélection, vous voyez la sélection |
Biens pas encore diffusés | Accès limité | Possible via son réseau, sans garantie |
Négociation | Vous, face au vendeur | Menée par un professionnel |
Coût direct | Aucun | Honoraires TTC selon barème |
Paiement | Sans objet | Après l’acte de vente |
Les questions à poser avant de signer le mandat
Un professionnel sérieux répond sans détour, idéalement par écrit :
Quel est le numéro de votre carte professionnelle, et quelle CCI l’a délivrée ?
Êtes-vous titulaire de la carte ou agent commercial habilité ?
Vos honoraires sont-ils un forfait ou un pourcentage, avec quel minimum ?
Que se passe-t-il si j’achète un bien trouvé par moi-même pendant le mandat ?
Le mandat est-il exclusif, et pour combien de temps ?
Partagez-vous la commission avec l’agence du vendeur ?
Quel compte rendu me remettez-vous après chaque visite ?
Avant de signer, faites votre propre calcul
Un chasseur immobilier se paie après la vente et se justifie surtout quand la distance ou le manque de temps vous coûtent cher. Chiffrez d’abord ce que vous coûterait une recherche seule : déplacements, jours de congé, loyer temporaire. Comparez ensuite avec le barème TTC de deux ou trois chasseurs, après avoir vérifié leur carte professionnelle. Si l’écart à combler dépasse deux ou trois points de négociation, gardez la main. Pour situer les prix avant de mandater quelqu’un, consultez les annonces et les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
