Percevoir des loyers ne signifie pas nécessairement payer beaucoup d'impôts. Tout dépend du régime fiscal choisi, du type de location, nue ou meublée, et des charges déductibles. Beaucoup de propriétaires optent par défaut pour le régime simplifié et laissent ainsi de l'argent sur la table année après année. Voici comment calculer votre imposition sur les revenus locatifs, et comment l'optimiser légalement.
Location nue : micro-foncier ou régime réel ?
Si vous louez un logement vide, vos revenus sont qualifiés de revenus fonciers. Deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos recettes locatives brutes n'excèdent pas 15 000 euros par an : il vous accorde un abattement forfaitaire de 30 % sans aucun justificatif à fournir. Le solde net est ajouté à vos autres revenus et soumis à votre tranche marginale d'imposition (TMI), augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 euros de revenus bruts, mais vous pouvez l'opter volontairement en dessous. Il vous permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, taxe foncière, primes d'assurance, charges de copropriété. Si le total des charges dépasse les revenus, vous constatez un déficit foncier : jusqu'à 10 700 euros peuvent être imputés sur votre revenu global de l'année, le solde se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Location meublée : le régime BIC et la puissance de l'amortissement
La location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les recettes brutes. Mais c'est le régime réel BIC qui est fiscalement le plus avantageux pour la plupart des propriétaires : il permet non seulement de déduire les charges réelles, mais aussi d'amortir comptablement le bien immobilier et le mobilier. L'amortissement du bâti s'étale généralement sur 25 à 40 ans, celui du mobilier sur 5 à 10 ans. Ces dotations aux amortissements réduisent le bénéfice imposable sans représenter une sortie de trésorerie, ce qui permet dans de nombreux cas de percevoir des loyers sans payer d'impôt sur le revenu locatif pendant 10 à 15 ans. C'est l'atout majeur du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en régime réel.
Comparaison chiffrée par régime
Ces chiffres sont illustratifs. L'impôt réel dépend de votre TMI, de votre situation familiale, du niveau réel de vos charges et du plan d'amortissement établi par votre expert-comptable.
Les prélèvements sociaux et les autres contributions
Quelle que soit la nature de vos revenus locatifs, les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent sur le bénéfice ou le revenu net imposable. Pour les LMNP dont les recettes annuelles dépassent 23 000 euros, une affiliation aux cotisations sociales du régime des indépendants (SSI) peut se substituer aux prélèvements sociaux, avec des effets différents selon la situation professionnelle du propriétaire. Le calcul précis de votre imposition locative dépend de nombreux paramètres croisés. Faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier pour votre première déclaration en régime réel est généralement l'investissement le plus rentable que vous puissiez faire sur votre patrimoine locatif. Le gain fiscal annuel dépasse souvent largement les honoraires.
