L'état daté est le document que le syndic remet au notaire au moment de la vente d'un lot : il photographie, à une date précise, ce que le vendeur doit à la copropriété et ce qui vous reviendra en tant qu'acquéreur. Savoir lire un état daté vous évite de récupérer sans le vouloir des dettes de charges ou une quote-part de travaux votés avant votre arrivée. On le décrypte poste par poste.
État daté ou pré-état daté : ne pas confondre
Deux documents circulent, et on les mélange souvent.
Le pré-état daté est un document informatif, sans valeur officielle, souvent demandé au moment du compromis pour se faire une première idée des charges. L'état daté, lui, est établi juste avant la signature de l'acte authentique, sur un modèle réglementé, et engage le syndic sur les chiffres communiqués.
C'est l'état daté qui fait foi le jour de la vente. Son coût est plafonné réglementairement (de l'ordre de 380 € TTC, à vérifier selon la réglementation en vigueur) et il est à la charge du vendeur.
Les trois parties de l'état daté
Le document est structuré en trois blocs, et chacun vous concerne différemment.
Ce que le vendeur doit à la copropriété
On y trouve les charges impayées, les provisions échues non réglées, les éventuelles cotisations au fonds travaux en retard. En principe, ces dettes restent à la charge du vendeur : le notaire les solde sur le prix de vente au moment du transfert. Vérifiez tout de même qu'aucun montant n'est « oublié » : un vendeur en litige avec le syndic peut minimiser une créance contestée.
Ce que la copropriété doit au vendeur
Il s'agit surtout des avances et provisions déjà versées (avance de trésorerie, fonds de roulement). Ces sommes vous seront généralement refacturées par le vendeur, car vous « rachetez » sa position de trésorerie dans la copropriété. C'est normal, mais cela peut représenter plusieurs centaines d'euros à prévoir en plus du prix.
Ce qui vous incombera comme futur copropriétaire
C'est la partie la plus sensible. On y liste les provisions du budget prévisionnel non encore exigibles, la reconstitution des avances, et surtout la quote-part des travaux votés mais non encore appelés.
Exemple concret : un ravalement voté en assemblée générale pour 240 000 €, réparti sur une copropriété où votre lot pèse 45/1000. Votre part théorique tourne autour de 10 800 €. Si l'appel de fonds tombe après la vente, la question « qui paie ? » se règle selon la date d'exigibilité et la répartition convenue dans l'acte. À négocier explicitement avec le vendeur.
Ce qu'il faut recouper au-delà de l'état daté
L'état daté donne des chiffres, mais pas tout le contexte. Croisez-le systématiquement avec :
les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, pour repérer les travaux votés, les litiges en cours et l'ambiance de la copropriété ;
le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux ;
les charges annuelles réelles des deux dernières années, pas seulement le budget prévisionnel.
Un état daté « propre » dans une copropriété qui n'a rien provisionné pour une toiture en fin de vie n'est pas une bonne nouvelle : c'est une facture qui n'a pas encore de date.
Les erreurs à éviter
Ne signez pas en vous fiant au seul pré-état daté du compromis : les chiffres bougent entre le compromis et l'acte. Ne négligez pas les travaux votés « pour plus tard » : une décision d'AG vous engage même si l'appel de fonds n'est pas parti. Enfin, ne confondez pas charges courantes et charges exceptionnelles : un montant mensuel raisonnable peut cacher un fonds travaux quasi vide.
FAQ
Qui paie l'état daté, l'acheteur ou le vendeur ?
Le vendeur. Son coût est plafonné réglementairement et il est réglé au moment de la vente.
L'état daté est-il obligatoire ?
Oui, dès qu'un lot de copropriété change de propriétaire. Le notaire ne peut finaliser la vente sans ce document fourni par le syndic.
Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?
Le pré-état daté est informatif et utilisé au compromis ; l'état daté est le document officiel établi avant l'acte authentique, sur un modèle réglementé.
Peut-on hériter des dettes de charges du vendeur ?
En principe non pour les impayés antérieurs, soldés sur le prix. Mais la quote-part des travaux votés avant la vente peut vous revenir : vérifiez la répartition dans l'acte.
