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Au moment de la sortie d’un logement, le dépôt de garantie cristallise souvent les tensions. Côté locataire, la retenue paraît abusive, floue ou excessive. Côté bailleur, il y a parfois de vraies dégradations locatives, des loyers impayés ou un logement rendu en mauvais état, mais aussi une difficulté récurrente : prouver précisément ce qui peut être retenu. Or la règle est claire. Le dépôt de garantie n’est pas une somme dont le propriétaire dispose librement. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement sa restitution et n’autorise les retenues que pour des sommes dûment justifiées restant dues au bailleur.
Autrement dit, la vraie question n’est pas seulement “peut-on retenir ?”, mais “quelles preuves rendent la retenue juridiquement solide ?”. Une retenue n’est légitime que si elle est liée à une dette ou à une dégradation imputable au locataire, si elle est chiffrée, et si elle repose sur des éléments concrets.
Le point de départ, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie
La première preuve décisive est l’état des lieux d’entrée comparé à l’état des lieux de sortie. Sans cette comparaison, il devient beaucoup plus difficile de démontrer qu’une dégradation est apparue pendant la location et qu’elle relève de la responsabilité du locataire. C’est cette logique qui permet de distinguer ce qui existait déjà, ce qui relève de l’usure normale, et ce qui constitue une véritable détérioration.
Un mur jauni par le temps ou un sol légèrement marqué après plusieurs années d’occupation ne se traitent pas comme un mur percé, un parquet profondément rayé, une porte cassée ou un logement rendu sale au point de nécessiter un vrai nettoyage. La retenue suppose donc une preuve de la dégradation, mais aussi une qualification correcte : tout ce qui est ancien ou usé n’est pas facturable au locataire.
Quelles sommes peuvent être retenues ?
La loi permet au bailleur de déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues au titre des loyers, des charges, des réparations locatives ou des dégradations dont le locataire est responsable, à condition que ces montants soient justifiés. La restitution doit intervenir dans un délai maximal de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de 2 mois lorsqu’il existe des différences justifiant des retenues.
Le bailleur peut aussi conserver, dans un immeuble collectif, une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation annuelle des comptes, pour couvrir une éventuelle régularisation de charges. Là encore, il ne s’agit pas d’une liberté générale, mais d’une possibilité précisément encadrée.
Quels justificatifs rendent une retenue valable ?
La retenue doit être appuyée par des justificatifs précis. En pratique, les plus solides sont :
Les états des lieux d’entrée et de sortie ;
Des devis ou factures correspondant aux réparations nécessaires ;
Un décompte clair des loyers impayés ou des charges ;
Des photos datées, utiles en complément mais rarement suffisantes seules.
La jurisprudence rappelle que les sommes retenues doivent être dûment justifiées. Un montant forfaitaire, une simple affirmation du propriétaire ou une retenue “à vue d’œil” exposent à la contestation. Le bailleur doit pouvoir expliquer le lien entre la dégradation constatée, son coût, et l’obligation locative non respectée.
Devis ou facture : faut-il avoir déjà fait les travaux ?
C’est un point souvent discuté. En pratique, une facture est la preuve la plus forte, mais un devis peut aussi servir à justifier le coût d’une remise en état, à condition qu’il corresponde réellement aux dégradations constatées. L’important n’est pas seulement que le bailleur annonce une somme, mais qu’il puisse la rattacher à une réparation identifiable et cohérente. La Cour de cassation rappelle surtout l’exigence centrale : les sommes retenues doivent être justifiées.
Ce qui rend une retenue contestable
Une retenue devient fragile si l’état des lieux est imprécis, si les dégradations ne sont pas comparées à l’état d’origine, si la vétusté n’est pas prise en compte, ou si le bailleur ne produit aucun justificatif chiffré. Même logique pour une retenue sur charges sans décompte compréhensible. L’article 23 de la loi de 1989 prévoit d’ailleurs que les pièces justificatives des charges doivent rester à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
Comment éviter le conflit ?
Pour le bailleur, la meilleure protection est simple : état des lieux détaillé, photos, devis ou factures, décompte clair, et respect du délai de restitution. Pour le locataire, le bon réflexe est de vérifier que chaque retenue correspond à une différence objective entre les états des lieux et à un montant justifié.
En cas de désaccord, une solution amiable ou la commission départementale de conciliation peut être envisagée avant le juge. Mais dans la plupart des litiges, tout se joue sur la qualité de la preuve. Sur le dépôt de garantie, la règle est ferme : le bailleur a le droit de retenir, mais seulement ce qu’il peut démontrer.
