Vous visitez un trois-pièces dans un immeuble des années 1970, et le dossier de vente contient un épais “plan pluriannuel de travaux”. Créé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, ce plan programme sur dix ans les travaux nécessaires à l’immeuble et en estime le coût. Depuis le 1er janvier 2025, il concerne toutes les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans, quel que soit leur nombre de lots. Pour un acheteur, il permet d’anticiper les appels de fonds. Voici qui l’établit, comment il est voté et financé, et comment en déduire votre quote-part.
Quelles copropriétés doivent établir un plan pluriannuel de travaux ?
Toute copropriété destinée en tout ou partie à l'habitation doit faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) quinze ans après la réception des travaux de construction. L'obligation, inscrite à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, s'est appliquée par étapes selon la taille de l'immeuble.
Nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces | PPT obligatoire depuis le |
Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
50 lots ou moins | 1er janvier 2025 |
Une seule dispense existe : lorsqu'un diagnostic technique global (DTG), état des lieux complet du bâti, des équipements et de la performance énergétique, ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans. Le plan est ensuite mis à jour tous les dix ans.
Qui rédige le plan et que doit-il contenir ?
Le projet est confié à un professionnel qualifié (bureau d'études, architecte, thermicien…). Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences exigées ; selon service-public.gouv.fr, ce professionnel atteste aussi de son impartialité et de son indépendance, et justifie d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le projet repose sur une analyse du bâti et des équipements, sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif et, s'il existe, sur le DTG. Il comprend obligatoirement :
la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie ;
une estimation de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre visées après travaux ;
une estimation sommaire du coût de chaque poste et leur hiérarchisation ;
un échéancier sur dix ans.
L'audit énergétique exigé lors de la vente de certaines maisons ou d'immeubles à propriétaire unique ne s'applique pas aux lots de copropriété. Ici, le socle énergétique du plan est le DPE collectif, imposé entre 2024 et 2026, selon la taille, aux immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.
Combien coûte son élaboration ?
Aucun barème officiel n'existe : le prix dépend d'un devis et varie surtout selon :
le nombre de bâtiments, de lots et d'équipements collectifs (chaufferie, ascenseurs, ventilation) ;
l'existence d'un DPE collectif ou d'un DTG récent, réutilisable par le prestataire ;
les investigations nécessaires : toiture, sondages, réseaux.
Selon un guide de l'Anah sur la rénovation énergétique en copropriété, le fonds de travaux peut financer l'élaboration du projet.
Comment le plan est-il voté, financé et contrôlé ?
Le plan n'engage la copropriété qu'une fois adopté en assemblée générale, et chaque chantier se vote ensuite avec son financement. Selon service-public.gouv.fr, la démarche se déroule en trois temps :
1. l'assemblée décide de faire établir le projet et choisit le prestataire, à la majorité simple ;
2. le projet est présenté à l'assemblée suivante, qui l'adopte en tout ou partie à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
3. les travaux sont votés selon le calendrier retenu, chacun avec son financement.
Le plan pèse aussi sur le fonds de travaux, cette épargne obligatoire alimentée chaque année (article 14-2-1 de la loi de 1965). Une fois le plan adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus, ni à 5 % du budget prévisionnel.
Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut exiger à tout moment du syndic le plan adopté ; faute de transmission sous un mois, il peut le faire élaborer d'office, aux frais du syndicat.
Avant d'acheter : ce que le plan révèle et comment estimer votre quote-part
Le plan adopté, ou à défaut son projet, est annexé à la promesse de vente ou, sinon, à l'acte de vente (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation). Lisez-le avec les procès-verbaux des dernières assemblées générales : le plan dit ce qui sera nécessaire, les procès-verbaux ce qui a été décidé. Vérifiez :
le calendrier : un ravalement ou une toiture programmés à court terme pèseront sur votre budget ;
l'écart entre le plan et les votes : un plan jamais suivi de décisions signale des blocages ;
le niveau du fonds de travaux face aux montants annoncés ;
la performance visée : si elle reste faible, la location future du logement peut devenir difficile.
Les appels de fonds pour des travaux déjà votés sont dus, sauf accord contraire dans l'acte, par celui qui est copropriétaire à leur date d'exigibilité (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
Exemple chiffré
Prenons l'exemple, hypothétique, d'un appartement représentant 250 tantièmes sur 10 000, soit 2,5 % des charges générales, dans un immeuble dont le plan adopté prévoit 600 000 € de travaux sur dix ans, tous répartis selon ces charges : 380 000 € de ravalement avec isolation en années 2 et 3, 120 000 € de toiture en année 5, 100 000 € de chaufferie en année 8.
Votre quote-part totale : 600 000 € × 2,5 % = 15 000 €, dont 9 500 € pour les façades.
Le fonds de travaux minimal : 2,5 % de 600 000 €, soit 15 000 € par an (davantage que 5 % d'un budget prévisionnel de 80 000 €, soit 4 000 €). Votre part : 375 € par an, qui préfinance votre quote-part sans s'y ajouter.
Après deux ans, le fonds aura réuni 30 000 €, loin des 380 000 € du ravalement : un appel de fonds spécifique ou un emprunt collectif sera nécessaire, avant aides éventuelles.
Ce qu'il faut demander avant de faire une offre
Réclamez dès la première visite le plan ou son projet, le DPE collectif, les procès-verbaux des trois dernières assemblées et le montant du fonds de travaux. Reportez chaque poste à vos tantièmes, année par année, puis intégrez le résultat à votre budget. Si un gros chantier approche, fixez dans la promesse qui paiera les appels de fonds. Pour situer le prix demandé, comparez-le aux prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
