Le fonds de travaux est une disposition issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, rendue obligatoire pour la plupart des copropriétés depuis le 1ᵉʳ janvier 2017. Son objectif est simple : permettre à la copropriété d’anticiper financièrement les gros travaux à venir, plutôt que de procéder à des appels de fonds massifs au moment des travaux.
Qui paie le fonds de travaux ?
Tous les copropriétaires d’un immeuble soumis au régime de la copropriété doivent alimenter ce fonds. La cotisation est appelée chaque année au même titre que les autres charges, selon la quote‑part de tantièmes de chaque lot.
Cette cotisation est obligatoire sauf dans quelques cas très limités :
Copropriétés neuves de moins de 5 ans ;
Copropriétés de moins de 10 lots si l’assemblée générale décide à l’unanimité de ne pas constituer de fonds ;
Copropriété qui a déjà constitué une réserve financière équivalente au budget prévisionnel ou un certain pourcentage du plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
Copropriété dont le diagnostic technique global (DTG) ne dégage aucun besoin de travaux pour 10 ans.
Combien faut‑il verser ?
La loi prévoit un seuil minimal obligatoire d’alimentation du fonds de travaux. En principe, ce montant doit être au moins égal à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété.
Si un plan pluriannuel de travaux (PPT) est adopté, ce taux peut être ajusté : la contribution annuelle peut alors être calculée en fonction du montant total des travaux prévus sur la période (par exemple 2,5 % du total estimé), ce qui peut dépasser le minimum de 5 %.
Le montant exact de la cotisation doit être voté en assemblée générale, généralement à la majorité absolue. C’est cette décision qui permet d’inscrire une ligne consacrée au fonds dans les appels de fonds envoyés aux copropriétaires.
Comment est‑il versé ?
Le syndic ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour y déposer ces cotisations. Ce compte est distinct du compte des charges courantes et peut générer des intérêts au bénéfice de la copropriété.
Quand peut‑on utiliser le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux n’est pas un pot d’argent utilisable librement à tout moment : son usage est strictement lié au financement de travaux votés par l’assemblée générale, généralement lorsque ces travaux ne sont pas déjà prévus dans le budget prévisionnel ou lorsqu’il s’agit de travaux programmés dans un plan pluriannuel.
Concrètement :
Lorsqu’une assemblée générale vote des travaux, les copropriétaires peuvent décider d’affecter tout ou partie du fonds de travaux pour en financer le coût.
Le vote des travaux doit se faire selon les règles de majorité applicables (par exemple majorité absolue pour des travaux importants).
Le fonds ne peut pas être utilisé pour financer les charges courantes ou les dépenses prévues dans le budget prévisionnel déjà voté pour l’année en cours : il s’agit bien d’une réserve dédiée aux gros travaux.
Peut‑on récupérer les sommes versées ?
Non : une fois versées, les cotisations alimentant le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire, que ce soit en cours de détention ou lors de la vente de son lot. Les sommes appartenant au fonds font partie du patrimoine du syndicat des copropriétaires et sont attachées à la copropriété, pas à la personne.
En pratique, lors d’une vente, l’acquéreur reprendra la quote‑part déjà constituée dans le fonds, et le prix de vente peut intégrer cette réalité financière, mais il n’y a pas de remboursement automatique légal du fonds à l’ancien propriétaire au moment de la signature.
À quoi sert vraiment ce fonds ?
Il sert à prévoir et répartir le financement des travaux d’entretien ou de rénovation importants avant qu’ils ne deviennent urgents et coûteux. Cela évite des appels de fonds exceptionnels massifs, souvent mal perçus ou difficiles à supporter pour certains copropriétaires, et rend la gestion financière de l’immeuble plus stable et prévisible.
