Revendre un bien reçu en donation peut générer une plus-value imposable, calculée non pas sur ce que vous avez « payé » (rien), mais sur la valeur retenue lors de la donation. En clair : votre gain fiscal, c'est la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée au moment où le bien vous a été transmis. Selon la nature du bien et la durée de détention, l'addition peut être nulle… ou salée. On clarifie les règles.
Le point de départ : la valeur retenue à la donation
C'est LE mécanisme à comprendre. Quand vous revendez un bien reçu en donation, l'administration ne compare pas le prix de vente à zéro. Elle le compare à la valeur déclarée dans l'acte de donation (le « prix d'acquisition » au sens fiscal).
Exemple : un appartement vous a été donné avec une valeur déclarée de 200 000 €. Vous le revendez 260 000 €. La plus-value brute est de 60 000 € (avant abattements et frais), pas de 260 000 €.
D'où l'importance de la valeur retenue lors de la donation : trop basse, elle gonfle la future plus-value ; réaliste, elle protège la revente.
Résidence principale : exonération à la clé
Bonne nouvelle si le bien est devenu votre résidence principale : la plus-value sur la résidence principale est en principe exonérée au moment de la vente (à vérifier selon la réglementation en vigueur). Peu importe qu'il ait été reçu en donation.
Le sujet fiscal se pose donc surtout pour les résidences secondaires, biens locatifs ou terrains reçus en donation puis revendus.
Comment se calcule la plus-value imposable
Pour un bien qui n'est pas la résidence principale, le calcul suit plusieurs étapes.
1. Plus-value brute = prix de vente − valeur retenue à la donation (majorée de certains frais).
2. Frais et majorations : on peut ajouter à la valeur d'acquisition les frais d'acte de la donation et les droits de donation payés, ainsi que certaines dépenses de travaux, ce qui réduit la plus-value.
3. Abattements pour durée de détention : la plus-value diminue avec les années de détention, jusqu'à exonération au bout d'un certain nombre d'années (les durées et taux diffèrent entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, à vérifier selon la réglementation en vigueur).
Point clé souvent ignoré : la durée de détention se compte à partir de la date de la donation, pas depuis l'origine du bien dans la famille. Recevoir un bien détenu depuis 30 ans par vos parents ne vous fait pas hériter de leur ancienneté fiscale.
L'imposition de la plus-value
La plus-value nette (après abattements) est soumise à l'impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux, à des taux fixés par la loi (à vérifier selon la réglementation en vigueur). Une surtaxe peut s'appliquer sur les plus-values élevées. Le notaire calcule et prélève l'impôt au moment de la vente : vous n'avez pas à le déclarer vous-même dans la plupart des cas.
Le rôle des droits de donation déjà payés
Si des droits de donation ont été acquittés lors de la transmission, ils peuvent, sous conditions, s'ajouter à la valeur d'acquisition et donc réduire la plus-value imposable à la revente. Conservez précieusement l'acte de donation et les justificatifs : ils sont la base de tout le calcul.
Cas pratique
Vos parents vous donnent une résidence secondaire évaluée 250 000 €. Cinq ans plus tard, vous la revendez 300 000 €. La plus-value brute est d'environ 50 000 €, réduite par les frais de donation, d'éventuels travaux justifiés et l'abattement pour cinq ans de détention. Selon les paramètres en vigueur, l'imposition peut rester modérée. Si, à l'inverse, la donation avait sous-évalué le bien à 180 000 €, la plus-value grimperait à 120 000 € : la sous-évaluation d'hier coûte cher aujourd'hui.
Avant de vendre, faites simuler l'opération par votre notaire : lui seul chiffrera précisément selon votre situation.
FAQ
Paie-t-on une plus-value en revendant un bien reçu en donation ?
Oui si ce n'est pas votre résidence principale. La plus-value se calcule sur l'écart entre le prix de vente et la valeur retenue à la donation.
La résidence principale reçue en donation est-elle taxée à la revente ?
En principe non : la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value, y compris si le bien a été reçu en donation.
À partir de quand compte-t-on la durée de détention ?
À partir de la date de la donation, pas de l'acquisition initiale par le donateur. Les abattements se calculent sur cette période.
Les droits de donation payés réduisent-ils la plus-value ?
Oui, sous conditions, ils peuvent s'ajouter à la valeur d'acquisition et diminuer la plus-value imposable. Gardez tous les justificatifs.
