Si le vendeur ne libère pas le logement à la date convenue, vous n'êtes pas sans recours : la vente vous a rendu propriétaire, et l'ancien occupant devient un occupant sans droit ni titre. Selon les cas, vous pouvez réclamer une indemnité d'occupation, mettre en demeure, et si besoin engager une procédure d'expulsion. La bonne nouvelle, c'est que le droit est clairement de votre côté. Voici comment agir, dans le bon ordre.
Le point de départ : que dit l'acte de vente ?
Tout commence par ce qui a été signé. L'acte authentique précise la date de disponibilité du bien : le plus souvent, le logement est vendu libre de toute occupation à la signature, ce qui signifie que le vendeur doit vous en remettre les clés et l'avoir vidé.
Parfois, un délai de jouissance différée a été négocié (le vendeur reste quelques jours ou semaines), avec une contrepartie prévue. Vérifiez donc d'abord ce qui a été convenu : le vendeur est-il en retard sur une date ferme, ou un délai lui avait-il été accordé ? La réponse conditionne vos recours.
Étape 1 : le dialogue et la trace écrite
Avant toute procédure, un retard peut avoir une cause matérielle (déménagement qui traîne, aléa). Prenez contact, mais formalisez tout par écrit. Envoyez rapidement une mise en demeure par lettre recommandée rappelant la date convenue, sommant le vendeur de libérer les lieux, et mentionnant l'indemnité d'occupation qui court.
Cette étape est essentielle : elle date le manquement, prouve votre bonne foi et sert de base à toute action ultérieure. Souvent, une mise en demeure ferme suffit à débloquer la situation.
Étape 2 : réclamer une indemnité d'occupation
À partir du moment où le vendeur occupe sans droit un bien qui est désormais le vôtre, il vous doit une indemnité d'occupation, généralement calculée sur la base d'une valeur locative du logement, pour chaque jour de retard.
Certains actes prévoient même une clause pénale ou une indemnité forfaitaire par jour de dépassement : relisez votre acte, car cela simplifie la demande. À défaut, l'indemnité se réclame sur le fondement de l'occupation sans titre. Conservez toutes les preuves du retard (constats, échanges).
Étape 3 : l'expulsion, si le blocage persiste
Si le vendeur s'obstine, il devient un occupant sans droit ni titre, et vous pouvez engager une procédure d'expulsion. Concrètement, cela passe par le juge compétent, qui constate l'occupation illégale et ordonne le départ, au besoin avec le concours de la force publique.
Deux points à connaître (à vérifier selon la réglementation en vigueur) :
La procédure prend du temps et suppose de saisir la justice ; on ne peut pas expulser soi-même ni changer les serrures de force.
Les règles protectrices habituelles des locataires (comme la trêve hivernale) ne s'appliquent pas de la même manière à un vendeur occupant sans titre, mais la voie judiciaire reste obligatoire.
Faites-vous assister par un avocat ou un commissaire de justice pour sécuriser chaque étape.
Le rôle du notaire et une précaution utile
Le notaire qui a reçu l'acte peut jouer un rôle d'intermédiaire et rappeler au vendeur ses obligations. Mieux : cette situation se prévient au moment de la vente. Il est judicieux de prévoir dans l'acte une clause de séquestre d'une partie du prix, libérée seulement une fois le logement effectivement remis libre. Cette retenue est un puissant levier pour garantir la libération dans les temps.
Cas pratique
Un acquéreur signe l'acte un vendredi, logement vendu libre. Le lundi, le vendeur n'a toujours pas déménagé et repousse sans cesse. L'acheteur envoie une mise en demeure recommandée réclamant la libération sous huit jours et l'indemnité d'occupation journalière. Le vendeur, voyant l'indemnité courir et la menace d'expulsion, libère les lieux dans la semaine. Si une partie du prix avait été séquestrée jusqu'à la remise des clés, le blocage aurait sans doute été évité d'emblée.
