En 2025, les SCPI ont distribué en moyenne 4,92 % à leurs porteurs de parts, selon l’ASPIM, l’association qui représente leurs gestionnaires. Dans le même temps, le prix moyen de leurs parts a reculé de 3,45 %. Face à elles, un petit appartement loué en direct affiche souvent un rendement brut plus élevé, mais avant charges, vacance et travaux. Notre calcul sur 100 000 €, pour un foyer imposé à 30 %, aboutit à un résultat proche : environ 2,4 à 2,6 % net après impôt dans les deux cas. La différence se jour donc ailleurs : frais d’entrée, liquidité, temps consacré et effet de levier du crédit. Voici les chiffres 2025, la fiscalité 2026 et l’exemple détaillé.
Comment fonctionne une SCPI, et combien coûte-t-elle ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et louer des immeubles : bureaux, commerces, entrepôts ou logements. Vous détenez des parts, et une société de gestion encaisse les loyers et vous reverse un revenu, en général chaque trimestre.
L'Autorité des marchés financiers (AMF) détaille les frais dans son guide sur la « pierre-papier » :
une commission de souscription de 5 à 12 % du montant investi, incluse dans le prix de la part ;
une commission de gestion de 8 à 10 % des revenus de la SCPI, prélevée avant distribution ;
une commission de cession à la revente, et 5 % de droits d'enregistrement pour les SCPI à capital fixe.
Avec une commission de 10 %, seuls 90 000 € sur 100 000 € servent à acheter de l'immobilier. L'AMF conseille d'envisager ce placement sur 10 à 20 ans au moins et rappelle que le capital n'est pas garanti.
Quel rendement les SCPI ont-elles servi en 2025 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,92 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, d'après les indicateurs définitifs publiés par l'ASPIM en mai 2026. Ce taux rapporte les revenus versés au prix de la part : il ne tient compte ni de l'évolution de ce prix, ni de vos impôts.
Or le prix des parts a baissé de 3,45 % en moyenne en 2025. La performance globale annuelle, qui additionne revenus et variation du prix, s'établit donc à 1,5 %. Le taux d'occupation financier, c'est-à-dire la part des loyers effectivement facturés, a glissé à 91,3 %.
La liquidité reste le point faible. Fin mars 2026, 2,4 milliards d'euros de parts attendaient preneur, soit 2,8 % de la capitalisation des SCPI. Le médiateur de l'AMF a rappelé qu'une demande de retrait, même conforme, peut être exécutée dans un délai indéterminé : sans acheteur en face, vous attendez.
Quelle fiscalité pour une SCPI et pour une location en direct en 2026 ?
Les revenus d'une SCPI sont des revenus fonciers, comme les loyers d'un logement loué vide. Ils supportent l'impôt sur le revenu à votre taux marginal, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé les prélèvements sociaux à 18,6 % sur la plupart des revenus de placement, mais service-public.gouv.fr précise que les revenus fonciers restent à 17,2 %.
Les règles diffèrent sur quatre points :
micro-foncier : l'abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers est exclu si vos seuls revenus fonciers viennent de parts de SCPI, selon la brochure fiscale 2026 d'impots.gouv.fr ;
location meublée (LMNP) : en direct, le régime réel permet d'amortir le bien, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, le revenu imposable pendant plusieurs années ; les prélèvements sociaux y sont de 18,6 % et, depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente ;
SCPI européennes : les loyers perçus à l'étranger sont en principe imposés dans le pays de l'immeuble, la convention fiscale évitant la double imposition ; l'intérêt dépend de votre tranche et du pays ;
démembrement : acheter la seule nue-propriété des parts, avec une décote, supprime revenus et impôt correspondant pendant la durée prévue.
Le crédit change aussi l'équation. En direct comme en SCPI, les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers au régime réel, et l'excédent de charges hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
100 000 € en SCPI ou en direct : l'exemple chiffré
Prenons l'exemple d'un foyer imposé à 30 % qui place 100 000 € sans crédit. En direct, il achète un appartement de 46 m² à Tourcoing pour 92 000 €, soit 2 000 € le m², proche de la médiane des une et deux pièces vendus en 2024-2025 dans la commune (1 995 €, selon DVF), plus 8 000 € de frais (hypothèse). Pour le loyer, nous retenons 12,8 € le m² hors charges, borne basse de la carte des loyers du ministère du Logement pour un T1-T2 tourquennois (indicateur central : 15,4 € charges comprises), soit 589 € par mois : 7,7 % brut sur le prix, 7,1 % frais inclus. En SCPI, il obtient le taux de distribution moyen de 2025, en supposant le revenu imposable égal au revenu versé.
Pour 100 000 € investis | SCPI (moyenne 2025) | Direct, location vide |
Revenu annuel avant charges | 4 920 € | 7 066 € (7,1 %) |
Frais de gestion | inclus dans la distribution | gestion par vous-même |
Taxe foncière, charges, assurance, entretien (hypothèses) | inclus | 2 000 € |
Un mois de vacance (hypothèse) | inclus | 589 € |
Revenu avant impôt | 4 920 € (4,9 %) | 4 477 € (4,5 %) |
Impôt à 30 % et prélèvements sociaux | 2 322 € | 2 113 € |
Revenu net après impôt | 2 598 € (2,6 %) | 2 364 € (2,4 %) |
Délai de revente | semaines à mois, sans garantie | plusieurs mois |
Les deux placements se tiennent donc à 0,2 point près. Mais l'investisseur direct peut emprunter, choisir son bien, le meubler pour réduire l'impôt et profiter d'une éventuelle hausse de prix. Le porteur de parts, lui, ne gère rien, répartit son risque sur de nombreux immeubles, mais paie ses frais d'entrée dès le premier jour et subit la baisse éventuelle du prix des parts.
Comment choisir entre SCPI et location en direct ?
Le choix dépend moins du rendement que de votre situation. La SCPI convient si vous cherchez un revenu sans gestion, avec une somme limitée et un horizon d'au moins dix ans. Le direct se justifie plutôt si vous pouvez emprunter, consacrer du temps à la gestion et sélectionner un bien dont vous avez vérifié le loyer de marché et le DPE. Dans les deux cas, comparez les rendements nets, après frais et impôt, et non les taux affichés.
Avant de souscrire, lisez le document d'informations clés et le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. Avant d'acheter en direct, consultez les prix immobiliers par commune et les annonces publiés sur Omizi pour confronter le prix demandé aux ventes réelles.
