La question de la TVA est centrale pour tout marchand de biens. Une erreur de qualification peut entraîner un redressement fiscal majeur. La réponse n'est pas un simple oui ou non : elle dépend de la nature du bien vendu, de son état au moment de la cession et de ce que vous avez réalisé dessus. Voici le cadre légal précis, sans ambiguïté.
Le principe général : le marchand de biens est assujetti à la TVA
Un marchand de biens exerce une activité commerciale habituelle d'achat-revente d'immeubles. À ce titre, il est assujetti à la TVA et doit en principe la collecter sur ses ventes. Mais le régime applicable varie selon la nature de l'opération, et c'est là que tout se complique.
L'assujettissement ne signifie pas que chaque vente est soumise à TVA au taux normal de 20 %. Il existe plusieurs régimes : TVA sur le prix total, TVA sur la marge, et opérations exonérées. Chaque cas obéit à des conditions strictes.
TVA sur le prix total : quand s'applique-t-elle ?
La TVA sur le prix total (20 %) s'applique obligatoirement dans deux situations principales : la vente d'un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) et la vente d'un immeuble assimilé à du neuf fiscalement. Un immeuble ancien sur lequel le marchand a réalisé des travaux de transformation majeurs, modification de plus de la moitié de la structure ou des façades, ou création de locaux d'habitation dans des locaux antérieurement affectés à un autre usage, bascule dans la catégorie neuf et déclenche la TVA sur prix total. Les terrains à bâtir sont également soumis à la TVA sur le prix total de vente, de plein droit.
TVA sur la marge : le régime le plus courant pour les biens anciens
Pour les immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans, sans travaux de transformation lourds), le marchand de biens peut opter pour la TVA sur la marge. La base de calcul est alors la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, non pas le prix de vente total. Cela réduit considérablement l'assiette taxable.
Condition essentielle : le bien doit avoir été acquis sans que la TVA ait été récupérée à l'achat. Si le vendeur initial était un particulier ou une entité non assujettie, le marchand peut appliquer la TVA sur la marge. Si au contraire il a récupéré la TVA à l'achat, la vente sera soumise à TVA sur le prix total. La TVA sur la marge nécessite une option expresse formulée dans l'acte de vente, elle n'est pas automatique.
Type d’opération | Régime TVA | Droits de mutation |
Immeuble neuf (moins de 5 ans) | TVA 20 % sur prix total | Réduits (0,715 %) |
Immeuble ancien rénové (non assimilé neuf) | TVA sur marge (option) | Réduits si option TVA |
Immeuble ancien sans option TVA | Exonération TVA | DMTO plein (environ 5,80 %) |
Terrain à bâtir | TVA 20 % sur prix total | Réduits |
Terrain non constructible | Exonération TVA | DMTO plein |
Opérations exonérées et arbitrage fiscal
Certaines ventes réalisées par un marchand de biens sont exonérées de TVA : immeubles anciens pour lesquels aucune option à la TVA n'a été exercée, terrains non constructibles. Dans ce cas, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'appliquent au taux plein, soit environ 5,80 % selon le département. Exonération de TVA ne signifie donc pas exonération de toute fiscalité.
L'arbitrage entre TVA sur la marge et exonération de TVA dépend du profil de l'acheteur : un acquéreur professionnel assujetti préférera souvent une vente avec TVA (récupérable), tandis qu'un particulier supportera la TVA sans pouvoir la déduire. Un notaire ou un expert-comptable spécialisé en immobilier doit valider chaque opération avant signature : une qualification erronée, même de bonne foi, peut conduire à un rappel de TVA majoré de pénalités.
