Dans une vente immobilière, les rôles sont souvent mal compris : l’acheteur paie les “frais de notaire”, le vendeur encaisse le prix, mais la réalité est plus nuancée. De nombreux frais annexes existent, certains à la charge du vendeur, d’autres supportés par l’acquéreur, et certains négociables selon les situations. Pour éviter les mauvaises surprises, voici un tour d’horizon clair et détaillé de qui paie quoi au moment d’une transaction.
Ce que paie systématiquement l’acheteur
L’acheteur supporte la majorité des frais liés à l’acte de vente, notamment :
Les droits de mutation (appelés à tort "frais de notaire") : ils représentent 5 % à 6 % du prix dans l’ancien, et 2 % à 3 % dans le neuf.
Les honoraires du notaire : tarifés selon un barème national, ils représentent une petite part des frais totaux.
La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, reversée à l’État.
Le coût de garantie du prêt (hypothèque ou caution Crédit Logement) s’il finance par emprunt.
Les frais de dossier bancaire si un crédit est souscrit.
Les frais de syndic pour l’état daté, dans certains cas (s’ils sont intégrés au coût global prévu au compromis).
En clair, l’acheteur paie tout ce qui est lié à la transmission de propriété et au financement.
Ce que paie le vendeur (et souvent sous-estimé)
Le vendeur, de son côté, assume plusieurs frais spécifiques :
Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites…) : ces documents sont exigés pour signer un compromis. Leur coût varie de 300 à 800 € selon la taille du bien.
Les honoraires d’agence, sauf si le mandat stipule que c’est l’acquéreur qui les paie. Dans les mandats “charge vendeur”, c’est lui qui règle.
Le coût de mainlevée d’hypothèque, s’il vend un bien sur lequel une garantie bancaire était inscrite.
Le prorata de taxe foncière, généralement réparti entre acheteur et vendeur au jour de la signature.
Les travaux votés en copropriété avant la vente, sauf clause contraire.
Les frais de remboursement anticipé du prêt en cours, si non transféré.
Contrairement à une idée reçue, vendre coûte aussi de l’argent, notamment si le bien est financé ou s’il a été acheté récemment.
Les frais qui peuvent être négociés
Certains frais sont négociables au cas par cas, selon le marché, le profil des parties ou les termes du compromis :
Honoraires d’agence immobilière : il est possible de convenir que l’acheteur les assume, ce qui réduit les frais de notaire, car ils sont alors exclus du prix net vendeur.
Prorata des charges de copropriété : à répartir selon la période d’occupation.
Petits travaux de remise en état : parfois demandés par l’acheteur, ils peuvent être pris en charge par le vendeur ou intégrés à une réduction de prix.
Frais d’intervention d’un second notaire : si chaque partie veut son propre notaire, les frais sont partagés sans surcoût pour l’acquéreur.
Et les impôts ?
Le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, s’il vend un bien autre que sa résidence principale. Le taux global est de 36,2 % sur la plus-value brute, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
L’acheteur, lui, n’a aucun impôt spécifique à payer sur l’achat, mais doit anticiper :
la taxe foncière annuelle, à partir de l’année suivante ;
la taxe d’habitation, si applicable (pour les résidences secondaires notamment).
Au-delà des classiques "frais de notaire", la répartition des coûts dans une vente immobilière dépend de nombreux paramètres contractuels et juridiques. L’acheteur assume l’essentiel des frais d’acquisition, tandis que le vendeur paie pour préparer la vente et régler sa situation. Anticiper ces dépenses et clarifier leur répartition dès le compromis permet d’éviter tensions et malentendus au moment de la signature définitive.