Acheter en indivision entre concubins est le montage le plus courant pour un couple non marié et non pacsé, mais c'est aussi le plus exposé juridiquement : sans mariage ni PACS, la loi ne protège ni l'un ni l'autre en cas de séparation ou de décès. Concrètement, l'indivision fige à deux ce qui peut se déchirer à deux. Voici les risques réels et comment les désamorcer avant de signer.
Ce que signifie acheter en indivision quand on est concubin
En indivision, chacun détient une quote-part du bien, fixée dans l'acte (50/50, 60/40…). Cette quote-part devrait refléter l'apport et la participation réelle de chacun au financement, pas un partage « par principe ».
Le premier risque naît là : un couple achète 50/50 alors que l'un apporte 70 % du prix. En cas de rupture, celui qui a le plus payé ne récupère que la moitié de la valeur, sauf preuve écrite d'une créance. D'où l'importance de faire coïncider la répartition sur l'acte avec la réalité des apports.
Le risque n°1 : la séparation et l'article « nul n'est contraint à rester dans l'indivision »
C'est le point le plus violent en pratique. Le Code civil pose qu'aucun indivisaire ne peut être forcé de rester dans l'indivision. Autrement dit, à tout moment, l'un des deux peut demander le partage, donc, souvent, la vente forcée du bien.
Si l'un veut vendre et l'autre garder le logement pour y vivre avec les enfants, le désaccord peut finir devant le juge, avec une licitation (vente aux enchères) à la clé si aucun rachat n'est possible. Résultat : un bien vendu au mauvais moment, à un prix décoté.
Le risque n°2 : le décès, angle mort du concubinage
C'est le piège le plus mal connu. Le concubin n'hérite pas de son partenaire : au décès de l'un, sa quote-part revient à ses héritiers (parents, enfants d'une autre union…). Le survivant peut se retrouver en indivision avec la belle-famille, sans droit automatique à rester dans le logement.
Pire, sur le plan fiscal, une transmission entre concubins est taxée très lourdement (le taux applicable aux personnes non parentes, de l'ordre de 60 %, à vérifier selon la réglementation en vigueur). Un testament aide, mais ne supprime pas la fiscalité et reste limité par la réserve héréditaire s'il y a des enfants.
Les parades concrètes avant de signer
Trois outils, souvent combinés, changent la donne.
La convention d'indivision
Rédigée chez le notaire, elle organise la vie du bien : répartition des charges, gestion, et surtout une clause permettant de rester en indivision pour une durée déterminée (renouvelable), ce qui bloque le partage brutal. Comptez généralement quelques centaines à environ 1 500 € selon la complexité.
La clause de rachat prioritaire
Elle donne à chacun un droit de racheter la part de l'autre en priorité en cas de séparation, à une valeur déterminée par expertise. On évite ainsi la vente forcée.
Le testament croisé
Plus protecteur encore, l'achat via une SCI ou le recours à un PACS. Le PACS ne rend toujours pas héritier, mais il ouvre des protections (exonération de droits de succession entre partenaires en cas de testament, notamment, à vérifier selon la réglementation en vigueur) et un cadre fiscal plus favorable.
Cas pratique de terrain
Un couple achète un appartement à 320 000 €. Apports : 60 000 € pour elle, 20 000 € pour lui, le reste à crédit commun. S'ils signent 50/50 « pour faire simple », elle perd sur le papier une partie de son apport. La bonne pratique : quote-parts ajustées (par exemple 55/45 après calcul), convention d'indivision avec clause de rachat prioritaire, et testament croisé. Coût total de la sécurisation : souvent moins de 2 000 €, à comparer au risque.
FAQ
Un concubin hérite-t-il automatiquement du logement ?
Non. Sans testament, il n'a aucun droit sur la part du défunt, qui revient aux héritiers légaux. D'où l'intérêt d'un testament et d'une convention.
Peut-on obliger son ex-concubin à vendre ?
Oui : aucun indivisaire ne peut être contraint de rester dans l'indivision. À défaut d'accord ou de rachat, le juge peut ordonner la vente.
Le PACS protège-t-il mieux que le concubinage pour un achat ?
Il offre un cadre fiscal plus favorable et facilite la transmission par testament, mais ne rend pas partenaire héritier de plein droit sans disposition écrite.
Faut-il acheter en SCI plutôt qu'en indivision ?
La SCI donne plus de souplesse de gestion et de transmission, mais coûte plus cher à créer et à gérer. Elle se justifie surtout pour un patrimoine amené à s'étoffer.
