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* Ma spécialité ? La transmission de biens immobiliers.
* Mon secteur d'activité : l'Hérault.
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Un bail déjà renouvelé pour 9 ans, un loyer revalorisé de 10 % dès 2027, et un rendement qui passe mécaniquement au-dessus de 6 %. Ce n'est pas une perspective. C'est déjà signé.
Ce studio cabine avec chambre fermée indépendante se trouve au 1er étage du bâtiment A, résidence de tourisme 4 étoiles Odalys Nakâra, 162 route de Rochelongue à Agde. Vous entrez par un coin cabine, puis le séjour avec kitchenette s'ouvre sur un espace de vie compact et bien pensé. La chambre est fermée, indépendante, un vrai atout sur cette résidence où la plupart des lots comparables sont des studios ouverts. Salle de bains avec WC, balcon de 2,20 m², une place de parking privative complètent le lot.
Le bien est loué à Odalys dans le cadre d'un bail commercial. Vous n'avez rien à gérer, ni locataire, ni réservation, ni saisonnalité. Gestion, entretien, mise en location, tout est pris en charge par l'exploitant. Vous percevez un loyer trimestriel, occupation ou non, que vous démarriez aujourd'hui en LMNP ou que vous investissiez déjà en résidence de services.
Important, ce bien est réservé à l'investissement locatif. Le bail commercial en cours ne prévoit aucune occupation propriétaire. Il ne s'adresse donc pas à un acquéreur cherchant une résidence secondaire, mais à un investisseur qui recherche un revenu contractuel sans gestion quotidienne.
Un bail déjà renouvelé, pas une simple perspective :
La plupart des lots actuellement en vente sur la résidence affichent un renouvellement de bail encore en attente de signature. Celui-ci est déjà acté, tout est écrit, rien n'est laissé au hasard.
• Bail ferme reconduit pour 9 ans, à compter du 1er janvier 2027
• Loyer annuel revalorisé de 10 % par rapport à la valeur pratiquée fin 2026
• Indexation annuelle sur l'ILC, plafonnée à 1,5 % par an, contre une révision triennale auparavant
• Rénovation de la résidence financée très majoritairement par Odalys, 101 000 € HT sur les parties communes
• Contribution aux travaux de rénovation des parties privatives à la charge de l'acquéreur, déjà connue et plafonnée : 5 559,60 € TTC, payable en 2 fois, octobre 2027 et février 2028, sans mauvaise surprise possible
Ce que vous achetez, en chiffres :
• Surface : 29,30 m² loi Carrez
• Loyer annuel actuel (2026) : 5 184 € HT
• Loyer annuel à compter du 1er janvier 2027 : environ 5 703 € HT
• Charges de copropriété appelées : environ 1 856 €/an, dont environ 338 €/an non récupérables
• Taxe foncière 2026 : 699 €
• Rendement brut actuel : 6,03 %
• Rendement brut à compter de 2027 : 6,63 %
• DPE classe D, 217 kWh/m²/an
Pour quel investisseur ?
Que vous posiez votre premier investissement locatif ou que vous gériez déjà un portefeuille LMNP, la question reste toujours la même : combien vous rapporte le bien, et avec quelle visibilité. Ici, la réponse est écrite noir sur blanc dans un avenant déjà signé, pas dans une projection commerciale. Le montant des travaux à venir est connu, plafonné, et daté. Vous savez exactement ce que vous achetez, du premier euro de loyer au dernier centime de charge.
Localisation :
La résidence Nakâra se situe secteur Rochelongue, à 5 minutes à pied de la plage, au Cap d'Agde, commune d'Agde (34300), Hérault. Piscine extérieure, espace fitness, sauna, hammam, aire de jeux. Résidence notée 8,5/10 sur Booking, dont 9,2 pour l'emplacement. Des travaux de rénovation ont déjà été réalisés en 2023.
Informations techniques et réglementaires :
Copropriété gérée par syndic, charges et répartition détaillées dans le dossier. Bail commercial Odalys en cours avec avenant de renouvellement signé. Dossier complet disponible sur demande : bail, avenant, charges, diagnostics, règlement de copropriété, projection LMNP.
Prix : 86 000 € FAI, honoraires à la charge du vendeur.
DPE D (217 kWh/m²/an) / GES B (7 CO₂/m²/an)) , Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie : entre 590€ et 850€.
Vous disposerez de l'ensemble des informations du dossier après un premier échange téléphonique.
Cette annonce référence 348371 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SEBASTIEN CAUMEL (EIRL) immatriculé au RSAC de MONTPELLIER (34070) sous le numéro 83342903800049.
Prix du bien : 86 000,00 €
Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.
A propos de la copropriété :
Pas de procédure en cours.
Nombre de lots : 363
Charges prévisionnelles annuelles : 2 433,14 €
A propos des performances énergétiques :
Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/08/2025
CLASSE ÉNERGIE : D (217 kWhEP/m²/an)
CLASSE CLIMAT : B (7 kg CO2/m²/an)
Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 590 € et 850 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).
La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
