Un appartement affiché nettement sous les prix du quartier, avec la mention « bail emphytéotique, 40 ans restants » : l'annonce intrigue. Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée, conclu pour plus de 18 ans et au plus 99 ans, qui confère à l'occupant, l'emphytéote, un droit réel immobilier qu'il peut hypothéquer, céder ou louer. En échange d'une redevance souvent modique, il entretient et améliore le bien, puis le restitue en fin de bail, constructions comprises, en principe sans indemnité. Voici son fonctionnement, sa fiscalité et les points à vérifier avant d'acheter un logement soumis à ce régime.
Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
C'est un contrat par lequel un propriétaire loue un immeuble, terrain ou bâtiment, pour plus de 18 ans et 99 ans au plus, en transférant à l'occupant un droit réel sur le bien. L'article L451-1 du Code rural et de la pêche maritime pose ce cadre, et le bail ne peut pas se prolonger par tacite reconduction, rappelle le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
Le droit réel fait toute la différence avec une location ordinaire, où le locataire n'a qu'un droit personnel contre son bailleur. L'emphytéote dispose, pendant toute la durée du bail, d'un droit proche de celui d'un propriétaire : le BOFiP parle d'un démembrement de la propriété.
Né pour gérer de grands domaines ruraux, ce bail sert aujourd'hui aussi pour des bâtiments d'habitation, industriels ou commerciaux, notent les notaires de France. Les collectivités l'utilisent pour valoriser leur foncier sans le vendre.
Quels droits et quelles obligations pour l'emphytéote ?
L'emphytéote jouit du bien presque comme un propriétaire, mais supporte aussi les charges d'un propriétaire. Le contrat, rédigé par un notaire, précise ses obligations ; les règles de base sont les suivantes.
Hypothéquer et céder : son droit peut être hypothéqué pour garantir un prêt ou vendu, selon l'article L451-1.
Louer : il peut donner le bien en location ou le sous-louer, précisent les notaires de France.
Payer la redevance : appelée canon emphytéotique, elle est généralement très faible, selon le lexique des notaires de France.
Améliorer et entretenir : il a la charge d'améliorer le fonds, assume les grosses réparations et ne peut faire aucun changement qui en diminue la valeur.
Supporter les impôts : la taxe foncière et les autres charges de la propriété lui incombent, sans recours contre le bailleur (article L451-8, cité par le BOFiP).
En cas d'impayé, selon les notaires de France, le bailleur peut, si la redevance n'est pas réglée pendant deux années et après une sommation restée sans effet, demander au juge la résiliation du bail. Une dégradation grave du bien ou l'inexécution du contrat peut conduire au même résultat.
Que se passe-t-il à la fin du bail ?
Au terme du bail, le propriétaire récupère le bien, avec les constructions et améliorations réalisées par l'emphytéote. Selon les notaires de France, il en devient propriétaire par accession et aucune indemnité n'est due à l'occupant, sauf si le contrat en prévoit une.
L'emphytéote doit alors quitter les lieux. Il n'existe pas de droit au renouvellement : seul un nouvel accord entre les parties, rédigé chez le notaire, peut prolonger l'occupation.
Quelle fiscalité et quelles formalités ?
Le bail emphytéotique est obligatoirement passé devant notaire et publié au service de la publicité foncière. Selon le BOFiP (BOI-ENR-JOMI-30), il supporte la taxe de publicité foncière calculée sur le montant cumulé des redevances prévues pour toute la durée du bail, sauf exceptions, notamment pour certains baux liés à la production d'immeubles.
Pour un bailleur particulier, les redevances perçues relèvent en principe des revenus fonciers. Le sort fiscal des constructions récupérées en fin de bail mérite une analyse préalable avec le notaire : pour les constructions édifiées sur le sol d'autrui, le BOFiP traite leur remise gratuite comme un complément de loyer imposable l'année où le bail expire.
Bail emphytéotique, bail à construction, BRS, bail commercial : les différences
Ces contrats se ressemblent par leur durée ou leur nature, mais leur objet diffère, comme le montre ce tableau établi d'après le BOFiP et service-public.gouv.fr.
Contrat | Durée | Nature du droit | Fin de contrat |
Bail emphytéotique | Plus de 18 ans, 99 ans au plus | Droit réel, cessible et hypothécable | Constructions au bailleur, sans indemnité sauf clause |
Bail à construction | 18 à 99 ans | Droit réel ; le preneur s’engage à construire | Constructions au bailleur, sauf convention contraire |
Bail réel solidaire (BRS) | 18 à 99 ans | Droit réel ; ménages sous plafonds de ressources, résidence principale | Revente possible à un prix maximal fixé par l’organisme de foncier solidaire |
Bail commercial | En principe 9 ans | Droit personnel du commerçant | Renouvellement ou indemnité d’éviction |
Le bail réel solidaire, consenti par un organisme agréé par l'État, est le plus proche pour un acheteur, mais il poursuit un but social.
Acheter un logement sur bail emphytéotique : un exemple chiffré
Acheter un tel logement, c'est acheter un droit qui s'éteint à date fixe. Son prix doit refléter la durée restante et tend vers zéro à l'approche du terme.
Prenons l'exemple, hypothétique, d'un appartement à Lille vendu 120 000 € avec 40 ans de bail restant et une redevance de 600 € par an. Si l'on répartit le prix sur la durée restante, l'acheteur « consomme » 3 000 € de capital par an, soit 250 € par mois, ou 300 € par mois avec la redevance, avant charges de copropriété, taxe foncière et coût du crédit.
Financé sur 20 ans à un taux hypothétique de 3,4 %, hors assurance, le prêt coûterait 689,80 € par mois, dont 45 552 € d'intérêts au total. Au bout de 20 ans, il ne resterait que 20 ans de bail : en supposant une perte de valeur régulière, le droit ne vaudrait plus qu'environ 60 000 €. Les banques examinent attentivement la durée restante, et un prêt dont l'échéance approcherait le terme du bail sera plus difficile à obtenir.
Avant de signer, demandez la copie intégrale du bail et vérifiez la date exacte de fin, le montant et l'indexation de la redevance, l'éventuelle clause d'indemnité ou de prolongation, et les intentions du propriétaire du terrain.
Avant de vous engager sur un bail emphytéotique
Pour le propriétaire comme pour l'occupant, tout se joue dans le contrat : durée, redevance, clauses d'indemnité et sort des constructions. Faites relire le bail par votre notaire, calculez le coût annuel réel du logement sur la durée restante et comparez-le à un loyer ou à un achat en pleine propriété. Interrogez la banque tôt sur la durée de prêt possible. Ces règles sont celles en vigueur au 12 octobre 2026. Pour comparer avec le marché, consultez les prix immobiliers par commune et les annonces publiées sur Omizi.
