Vous quittez votre appartement lillois et un ami cherche justement à se loger : pourquoi ne pas lui « passer » le bail ? En location d'habitation, ce n'est possible qu'avec l'accord écrit du propriétaire. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de céder son contrat de location sans cet accord. Une cession faite dans le dos du bailleur ne lui est pas opposable et peut conduire à la résiliation du bail. Même acceptée, elle peut laisser l'ancien locataire garant des loyers de son successeur. Voici ce que dit la loi, ce qui distingue la cession des situations voisines et comment proposer un remplaçant.
Que dit la loi sur la cession du bail d’habitation ?
La cession est interdite, sauf accord écrit du bailleur. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut « ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur ».
Céder le bail, c'est transmettre sa place de locataire à un tiers, le cessionnaire, qui reprend le contrat en cours : même loyer, même date d'échéance, mêmes clauses. Le bailleur n'est jamais obligé d'accepter. Un accord oral ou un silence ne suffisent pas : en cas de litige, le locataire devra produire l'accord écrit.
Le cédant reste-t-il tenu des loyers ?
Souvent, oui. Pour un bail signé depuis le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, l'article 1216-1 du Code civil prévoit que la cession libère le cédant pour l'avenir seulement si le bailleur y a expressément consenti. À défaut, et sauf clause contraire, l'ancien locataire reste tenu solidairement de l'exécution du contrat.
Prenons un exemple hypothétique à Lille. Léa paie 700 € de loyer hors charges. Son propriétaire accepte par écrit que son ami Hugo reprenne le bail, sans mention la libérant. Un an plus tard, Hugo laisse quatre mois d'impayés : le bailleur peut réclamer à Léa 700 × 4 = 2 800 €, à charge pour elle de se retourner contre Hugo. Une phrase dans l'accord libérant expressément le cédant aurait évité ce risque.
Cession, sous-location, colocation, transfert : quelles différences ?
Ces quatre situations obéissent à des règles distinctes, et les confondre expose à un contentieux.
Situation | Accord du bailleur | Qui est locataire ? |
Cession du bail | Écrit, obligatoire | Le cessionnaire remplace le cédant |
Sous-location | Écrit, y compris sur le loyer | Le locataire principal reste seul titulaire |
Arrivée d’un colocataire | Nouveau bail ou avenant | Tous les colocataires signataires |
Transfert (décès, abandon) | Non, de plein droit | Un proche désigné par la loi |
La sous-location ne transmet rien : le locataire principal loue à son tour tout ou partie du logement, avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le loyer au mètre carré du sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire principal, et le sous-locataire n'a aucun droit contre le bailleur si le bail principal prend fin.
En colocation, le colocataire qui part reste solidaire jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé, selon l'article 8-1 de la loi de 1989.
Le transfert du bail, réservé aux proches
L'article 14 de la loi de 1989 organise un transfert automatique, sans accord du bailleur, en cas de décès du locataire ou d'abandon du domicile. Selon service-public.gouv.fr, il profite au conjoint et au partenaire de Pacs, puis, sous conditions de vie commune dans le logement, en général depuis au moins un an, au concubin notoire, aux ascendants, aux descendants et aux personnes à charge. L'abandon suppose un départ brusque et imprévisible ou imposé par la santé : un départ organisé au profit d'un ami n'en est pas un.
Que risque-t-on en cédant son bail sans accord ?
Le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail pour manquement grave. La cession ne lui est pas opposable : pour lui, l'occupant n'a aucun titre.
Le locataire en titre reste redevable des loyers, et l'occupant peut être expulsé. Dans le parc social, la Cour de cassation se montre sévère : le 22 juin 2022 (n° 21-18.612), elle a jugé qu'un locataire sous-louant régulièrement une chambre via une plateforme de location de courte durée commettait une faute pouvant justifier la résiliation, et devait rembourser au bailleur l'intégralité des sous-loyers, rapporte l'ANIL.
Comment proposer un remplaçant dans les règles ?
Dans la plupart des cas, la solution la plus sûre n'est pas la cession, mais un congé suivi d'un nouveau bail signé entre le propriétaire et votre remplaçant.
Voici la marche à suivre, que vous visiez une cession ou un nouveau bail :
1. Présentez par écrit votre candidat au bailleur, avec son dossier (justificatifs de revenus, garant).
2. Si le bailleur accepte une cession, faites signer un accord écrit par les trois parties, ou un avenant, précisant la date, le sort du dépôt de garantie, l'état des lieux et, si possible, la libération du cédant.
3. S'il préfère un nouveau bail, envoyez votre congé : en zone tendue, comme à Lille, le préavis est réduit à un mois, selon service-public.gouv.fr, à condition de le mentionner dans la lettre.
4. Faites un état des lieux de sortie à votre nom, puis un état des lieux d'entrée au nom du nouveau locataire.
Le propriétaire reste libre de choisir son locataire, dans le respect des règles de non-discrimination. À Lille, le nouveau loyer devra respecter l'encadrement des loyers en vigueur.
Logement social et bail commercial : des règles à part
Un logement social est attribué par une commission selon des critères de ressources et de priorité : le locataire ne peut pas désigner son successeur, qui doit déposer sa propre demande. Service-public.gouv.fr rappelle aussi que la sous-location totale d'un logement social est interdite. À l'inverse, le bail commercial favorise la transmission : l'article L145-16 du Code de commerce répute non écrites les clauses interdisant au commerçant de céder son bail à l'acquéreur de son fonds.
Partir sans laisser de dettes derrière soi
Avant de promettre votre logement à quelqu'un, parlez-en au propriétaire et obtenez toujours son accord par écrit. Si vous optez pour une cession, faites préciser noir sur blanc que vous êtes libéré pour l'avenir, sinon vous resterez garant des loyers de votre successeur. Le plus souvent, un congé en bonne et due forme, puis un nouveau bail signé par votre remplaçant, protège mieux tout le monde. Et si c'est vous qui cherchez un logement, les annonces publiées sur Omizi vous permettent de repérer les biens disponibles dans votre commune.
