Plafonds de ressources HLM 2027 : comment seront fixés les nouveaux montants selon votre foyer

Chaque 1er janvier, les plafonds de ressources qui ouvrent l’accès à un logement social changent, et quelques centaines d’euros de revenus peuvent faire basculer un dossier. Pour 2027, la règle est connue : les plafonds de 2026 seront relevés de la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2026, puis fixés par un arrêté publié en fin d’année. Au 12 octobre, ni cet indice ni l’arrêté ne sont parus : les montants ci-dessous sont donc ceux de 2026, qui restent la référence. Voici le mécanisme, les plafonds en vigueur par foyer, le calcul de vos revenus et un exemple chiffré.

Comment les plafonds HLM sont-ils revalorisés chaque année ?

Les plafonds sont révisés au 1er janvier selon la variation sur un an de l’IRL du 3e trimestre de l’année écoulée. L’article R441-1 du Code de la construction et de l’habitation fixe cette règle.

L’IRL est l’indice calculé par l’INSEE pour réviser les loyers ; il reflète l’évolution moyenne des prix à la consommation sur douze mois, hors tabac et hors loyers. Pour 2026, l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) indique une hausse de 0,87 %, soit la variation de l’IRL du 3e trimestre 2025. L’arrêté du 19 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre, a modifié en ce sens l’arrêté du 29 juillet 1987 qui fixe les montants.

Le calendrier pour 2027 :

• mi-octobre 2026 : publication par l’INSEE de l’IRL du 3e trimestre 2026 (celui de 2025 était paru le 15 octobre) ;

• fin décembre 2026 : arrêté fixant les plafonds 2027 ;

• 1er janvier 2027 : entrée en vigueur.

Attention : l’IRL du 2e trimestre 2026 (+1,15 % sur un an) ne sert pas au calcul des plafonds HLM.

Les plafonds de ressources 2026 par catégorie de ménage

Les plafonds dépendent du type de logement, de la zone et de la composition du foyer. Selon l’arrêté du 29 juillet 1987, les catégories de ménage sont :

• catégorie 1 : une personne seule ;

• catégorie 2 : deux personnes sans personne à charge, hors jeune ménage ;

• catégorie 3 : trois personnes, une personne seule avec une personne à charge ou un jeune ménage sans enfant (somme des âges de 55 ans au plus) ;

• catégorie 4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge ;

• catégorie 5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge ;

• catégorie 6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge.

Un membre du foyer titulaire de la carte mobilité inclusion mention invalidité fait passer le ménage dans la catégorie supérieure.

Logements PLUS (HLM « classique »)

Logements PLAI (ménages aux revenus les plus modestes)

Logements PLS (plafonds PLUS majorés de 30 %)

Montants 2026 en revenu fiscal de référence annuel, hors outre-mer.

Comment sont comptées vos ressources ?

On additionne le revenu fiscal de référence de chaque personne du foyer pour l’avant-dernière année. Pour une demande examinée en 2027, ce sera donc celui de 2025, inscrit sur l’avis d’impôt reçu en 2026.

Selon service-public.gouv.fr, deux situations permettent de s’écarter de cette règle. D’abord, si vos revenus actuels ont baissé d’au moins 10 % par rapport à l’année de référence, ceux de l’année précédente ou des douze derniers mois peuvent être retenus, sur justificatifs. Ensuite, en cas de séparation, de divorce, de rupture de Pacs, de décès du conjoint ou de violences conjugales attestées, seuls vos propres revenus peuvent être pris en compte.

Ce que les plafonds changent : PLAI, PLUS, PLS et surloyer

Le plafond détermine les logements auxquels vous pouvez prétendre : plus il est bas, plus le loyer l’est aussi.

Les logements PLAI, aux loyers les plus faibles, sont réservés aux ménages les plus modestes. Les PLUS correspondent au logement HLM courant. Les PLS, aux plafonds majorés de 30 %, s’adressent à des ménages aux revenus moyens, pour des loyers plus élevés.

Une fois dans les lieux, le plafond compte encore : le bailleur enquête chaque année sur vos ressources. Selon service-public.gouv.fr, un supplément de loyer de solidarité, ou surloyer, est dû si les revenus du foyer dépassent d’au moins 20 % le plafond PLUS (ou le plafond PLS dans un logement PLS), sauf en quartier prioritaire de la politique de la ville ou en zone France ruralités revitalisation.

Exemple : un couple avec deux enfants en province

Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants dans la métropole lilloise, qui dépose sa demande en 2027. Hypothèse : revenu fiscal de référence 2025 de 42 000 €, pour deux salaires.

Le foyer relève de la catégorie 4, zone « autres régions ». Comparé aux plafonds 2026, les seuls connus à ce jour, il dépasse le plafond PLAI (25 092 €), mais il est éligible au PLUS (45 374 €), avec une marge d’environ 3 400 €, ainsi qu’au PLS (58 986 €).

Vu la marge, la revalorisation de 2027 ne devrait pas changer ce diagnostic. Une fois logé en PLUS, le surloyer ne serait envisageable qu’au-delà d’environ 54 450 € de revenus (45 374 € majorés de 20 %), au barème 2026.

Préparer votre demande de logement social pour 2027

La règle de calcul est fixée, seuls les montants restent à paraître. D’ici là, récupérez l’avis d’impôt 2026 de chaque membre du foyer et additionnez les revenus fiscaux de référence. Repérez votre catégorie et votre zone, puis comparez avec les tableaux ci-dessus. Si vous dépassez de peu un plafond, attendez l’arrêté de fin d’année : la revalorisation peut suffire. Signalez toute baisse de revenus d’au moins 10 %, justificatifs à l’appui. Pour comparer avec le marché privé, consultez les annonces et les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.