Votre fille entree en master à Lille et votre T2 est libre ? La loger sans loyer porte un nom juridique : le prêt à usage, aussi appelé commodat, régi par les articles 1875 et suivants du Code civil. Il est gratuit par nature, ne crée aucun revenu foncier imposable et n’exige pas d’écrit, même si un écrit est fortement conseillé. En contrepartie, le propriétaire ne déduit aucune charge et garde la taxe foncière. Voici qui paie quoi, ce que dit la Cour de cassation sur la succession et comment récupérer le logement.
Qu’est-ce que le prêt à usage d’un logement ?
Le prêt à usage est le contrat par lequel une personne remet un bien à une autre pour qu’elle s’en serve, à charge de le rendre. L’article 1876 du Code civil le dit “essentiellement gratuit” : c’est ce qui le distingue d’une location.
L’occupant, appelé emprunteur, ne reçoit qu’un droit d’usage personnel, non transmissible à un tiers, rappellent les notaires de France. Il doit veiller raisonnablement à la garder et à la conversation du logement (article 1880). Ces règles ne sont pas d’ordre public : le contrat peut les adapter.
Un écrit protège les deux parties
Le prêt existe même sans papier, mais les notaires recommandent vivement un écrit signé : il prouve le droit d’habiter sans loyer et confirme que le propriétaire reste maître du bien, ce qui écarte l’idée d’une donation. Le document gagne à préciser :
la description du logement et un état des lieux d’entrée ;
la durée (date ou événement, comme la fin des études) et le préavis si elle est indéterminée ;
la répartition des charges, de l’entretien et des réparations ;
l’obligation pour l’occupant de s’assurer et d’en justifier chaque année ;
l’interdiction de sous-louer.
Qui paie quoi pendant le prêt ?
L’occupant paie les frias liés à l’usage du logement ; le propriétaire garde les charges de propriétaire et certaines dépenses urgentes.
L’article 1886 du Code civil laisse à l’emprunteur les dépenses faites pour user la chose : selon les notaires de France, la jurisprudence lui fait supporter l’électricité et l’entretien courant. L’article 1890 oblige à l’inverse le prêteur à rembourser une dépense extraordinaire, nécessaire et si urgente que l’occupant n’a pas pu le prévenir.
Poste | À la charge de |
Énergie, eau, internet | Occupant |
Entretien courant | Occupant (article 1886) |
Dépense urgente et nécessaire | Occupant (artice 1890) |
Taxe foncière | Propriétaire |
Taxe d’habitation | Personne si c’est la résidence principale de l’occupant (supprimée depuis 2023) |
Assurance des risques de l’occupant | Occupant |
Responsabilité civile en copropriété | Propriétaire |
Faire rembourser les charges réelles reste compatible avec la gratuité. Un forfait mensuel qui ressemble à un loyer risque, lui, de transformer le prêt en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec durée minimale et congé encadré.
Prévenez aussi votre assureur : selon service-public.gouv.fr, tout copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré au minimum en responsabilité civile.
Quelle fiscalité pour un logement prêté gratuitement ?
Vous ne déclarez aucun revenu, mais vous ne déduisez aucune charge. Le fisc considère que vous vous réservez la jouissance du logement.
Le II de l’article 15 du Code général des impôts exonère d’impôt sur le revenu les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que c’est le cas d’un logement mis gratuitement à la disposition d’un tiers sans contrat de location, et cite des affaires d’un appartement prêté à une mère ou à un fils. Contrepartie : intérêts d’emprunt, travaux et taxe foncière ne sont pas déductibles.
Le bail à loyer symbolique n’est pas plus avantageux : le loyer est imposable, le locataire est protégé par la loi de 1989, et un loyer dérisoire fragilise la qualification de bail.
Le prêt avantage-t-il un enfant dans la succession ?
En principe non, selon la jurisprudence actuelle. Depuis 2022, notamment un arrêt du 18 janvier 2012 (n°10-25.685), la Cour de cassation ne soumet un avantage au rapport successoral que s’il constitue une libéralité, ce qui suppose un appauvrissement du parent et une intention de gratifier.
Le 11 octobre 2017 (n°16-21.419), sa première chambre civile a jugé que le prêt à usage, contrat de service gratuit qui ne transfère aucun droit patrimonial, est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable. Les frères et soeurs ne peuvent donc pas, sur ce fondetement, réclamer la valeur des loyers non payés. Pour rétablir malgré tout l’égalité entre vos enfants, consultez un notaire.
Exemple chiffré à Lille
Prenons un exemple hypothétique : des parents prêtent pour trois ans à leur fille étudiante un T2 qui pourrait se louer 640 € par mois. L’avantage pour elle atteint 640 x 36 = 23 040 € de loyers non payés. Supposons une taxe foncière de 900 € et 250 € de charges de copropriété non récupérables par an : les parents supportent 3 450 € sur trois ans, sans rien déduire. Loué à un tier, le bien rapporterait 7 680 € de loyers imposables par an.
Comment récupérer le logement à la fin du prêt ?
Avec une durée fixée, vous reprenez le logement à son terme ; sans durée, vous pouvez y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable. Avant le terme, seul le juge peut ordonner une restitution.
L’article 1888 du Code civil interdit de reprendre le bien avant le terme convenu ou, à défaut, avant qu’il ait servi à l’usage prévu. L’article 1889 permet au juge d’ordonner une restitution anticipée si le prêteur a un besoin pressant et imprévu de son bien. Pour un prêt sans terme, la Cour de cassation admet depuis le 3 février 2004 une reprise à tout moment avec un préavis raisonnable, relève l’ANIL, à notifier par lettre recommandée.
Si l’occupant refuse de partir, il devient occupant sans droit ni titre : il faut une décision de justice, puis un commissaire de justice, et la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) peut retarder l’expulsion.
Ce qu'il faut faire avant de remettre les clés
Rédigez un écrit court mais précis : durée ou événement de fin, préavis, charges, assurance de l'occupant et état des lieux. Prévenez votre assureur, gardez la taxe foncière à votre nom et ne demandez aucun forfait qui ressemblerait à un loyer, au risque de basculer dans un bail. Ne déclarez aucun revenu foncier pour ce logement et ne déduisez aucune charge. Si plusieurs enfants sont concernés ou si le bien a une forte valeur, un rendez-vous chez le notaire permet d'anticiper la succession. Pour situer la valeur de votre bien, consultez les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
