Louer un appartement à son fils, sa soeur ou ses parents semble être une solution pratique et solidaire. C'est légal, mais ce n'est pas sans risques ni sans règles à respecter. Sur le plan fiscal et sur le plan des relations familiales, quelques précautions s'imposent pour éviter que cette bonne intention ne tourne au litige.
Est-ce légalement possible ?
Oui, tout à fait. Aucune disposition légale n'interdit de louer un bien immobilier à un membre de sa famille, enfant, parent, frère, soeur ou tout autre proche. Le bail doit être rédigé de la même façon qu'avec n'importe quel autre locataire, respecter la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides ou meublées, et fixer un loyer.
Attention cependant : si le bien est financé par un emprunt immobilier en cours, vérifiez les conditions générales du prêt. Certains contrats de crédit immobilier exigent que le bien soit la résidence principale de l'emprunteur, ou imposent des conditions à la mise en location. Dans ce cas, contacter votre banque pour obtenir son accord est indispensable.
Le loyer doit impérativement correspondre au marché
C'est le point central sur lequel beaucoup de propriétaires bailleurs familiaux commettent une erreur. Pour pouvoir déduire les charges liées au bien (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière) de vos revenus fonciers, le loyer pratiqué doit être conforme aux prix du marché local.
Si vous louez nettement en dessous du prix du marché, par exemple pour aider financièrement votre enfant, l'administration fiscale peut contester la réalité de la location et refuser la déduction des charges en proportion. Cette règle s'applique aux locations entre membres de la même famille comme à toute autre location.
En revanche, vous êtes parfaitement libre de fixer un loyer légèrement inférieur au marché si le bien présente des caractéristiques justifiant cet écart (localisation, état, équipements). L'essentiel est de pouvoir justifier le niveau de loyer retenu.
Les risques pratiques : impayes et difficulte a récupérer le bien
C'est probablement le risque le plus réel dans une location familiale. En cas d'impayés de loyer par un proche, la procédure d'expulsion est identique à celle applicable à n'importe quel locataire, et elle est longue, coûteuse, et émotionnellement éprouvante dans un contexte familial. Peu de propriétaires osent engager une procédure d'expulsion contre un membre de leur famille.
De même, pour récupérer le bien (pour y habiter, pour le vendre, ou simplement parce que la relation se dégrade), le préavis légal s'applique : trois mois pour un logement meublé, six mois pour un logement vide. Et si votre proche refuse de partir à l'échéance, vous devrez suivre la procédure judiciaire comme avec n'importe quel locataire.
Quelques bonnes pratiques pour sécuriser la location
1. Rédigez un vrai bail écrit, signé par les deux parties, avec un loyer conforme au marché.
2. Etablissez un état des lieux d'entrée et de sortie, même entre proches.
3. Encaissez le loyer par virement bancaire, pour conserver une trace en cas de contrôle fiscal.
4. Souscrivez une assurance loyers impayés si votre proche présente des revenus instable, certaines compagnies l'acceptent pour des locations familiales.
Louer à un proche peut fonctionner très bien, à condition de traiter la relation comme une vraie relation locative, avec tous les outils juridiques qui vont avec. Ce cadre clair protège aussi le locataire, qui bénéficie de tous ses droits. En cas de doute sur la rédaction du bail ou la conformité du loyer, un professionnel de l'immobilier ou un notaire peut vous aider à mettre en place les bons documents.
