Locataire de votre appartement, vous possédez un studio loué que vous voulez vendre ? Sa revente peut échapper à l'impôt sur la plus-value. L'article 150 U du Code général des impôts (CGI), au 1° bis de son II, exonère la première vente d'un logement autre que la résidence principale si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédant la vente et s'il réinvestit le prix, dans les 24 mois, dans l'achat ou la construction de sa résidence principale. L'exonération est proportionnelle à la part du prix réinvestie. Voici les conditions détaillées par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), le calcul et un exemple chiffré à Lille.
Quelles ventes peuvent être exonérées ?
Le dispositif vise les particuliers fiscalement domiciliés en France qui vendent un logement autre que leur résidence principale : studio loué, résidence secondaire, appartement prêté. Les non-résidents en sont exclus, précise le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) : un autre régime les concerne.
Un garage ou une chambre de bonne vendus en même temps que le logement sont aussi exonérés. Les terrains à bâtir, les locaux professionnels et les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont exclus.
La notion de première vente est plus souple qu'il n'y paraît : seules comptent les ventes réalisées depuis le 1er février 2012, et une vente antérieure qui n'a pas profité de l'exonération ne fait pas obstacle. L'exonération est facultative, se demande dans l'acte de vente et ne sert qu'une fois par personne.
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans
Le BOFiP apprécie largement cette condition, de date à date. Vous perdez l'exonération si, au jour de la vente ou à un moment des 4 années précédentes :
vous étiez propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée ;
vous la déteniez en nue-propriété, en usufruit ou en indivision ;
vous déteniez des parts d'une société propriétaire de votre résidence principale, quel que soit leur pourcentage.
La résidence principale s'entend du logement où le foyer vit habituellement et effectivement la majeure partie de l'année. Un locataire, ou une personne hébergée gratuitement, remplit donc a priori la condition.
Remployer le prix dans les 24 mois
Le prix de vente doit servir, dans les 24 mois, à acheter ou à faire construire un logement que vous affectez à votre résidence principale. Ce logement est acquis en pleine propriété, éventuellement en indivision, en France ou dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative.
Un logement ancien, neuf ou sur plan convient, mais pas des parts de SCI ou de SCPI. Les travaux menés avec l'achat comptent s'ils sont achevés et payés dans les 12 mois. Le logement doit devenir votre résidence principale dès l'achat, ou dans les 12 mois en cas de travaux.
Vous justifiez le remploi au plus tard à l'issue des 24 mois. À défaut, l'impôt et les prélèvements sociaux deviennent exigibles, avec un intérêt de retard compté à partir du mois qui suit la vente. Cette sanction est écartée en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement, de mise à la retraite à l'initiative de l'employeur ou de décès.
Comment se calcule la plus-value exonérée ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans de détention), rappelle service-public.gouv.fr.
Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'impôt, 1,65 % par an sur la même période pour les prélèvements sociaux, avec une exonération totale au-delà de 22 ans pour l'impôt et de 30 ans pour les prélèvements. Le solde est taxé à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de CSG de 2026 a épargné les plus-values immobilières, selon service-public.gouv.fr. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute.
La part exonérée est égale à la plus-value multipliée par le montant réinvesti, divisé par le prix de vente : réinvestir 60 % du prix exonère 60 % de la plus-value.
Exemple chiffré : un studio vendu à Lille par une locataire
Prenons l'exemple, hypothétique, de Camille, locataire de son appartement à Lille depuis 2015. En mars 2017, elle a acheté 75 000 € un studio de 25 m² qu'elle loue. Elle le vend 112 000 € fin 2026, soit 4 480 €/m², un niveau proche des quelque 4 370 €/m² médians relevés pour les appartements lillois de 18 à 30 m² vendus en 2025 dans les données DVF de l'État. Hypothèses : forfaits de 7,5 % et 15 %, aucun frais de vente, 9 années pleines de détention.
Le prix d'achat majoré atteint 91 875 € et la plus-value brute 20 125 €, réduite de 24 % pour l'impôt et de 6,6 % pour les prélèvements sociaux.
Scénario | Plus-value non exonérée | Impôt (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) | Total |
Pas de remploi | 20 125 € | 2 906 € | 3 233 € | 6 139 € |
Remploi de 84 000 € (75 % du prix) | 5 031 € | 727 € | 808 € | 1 535 € |
Remploi des 112 000 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Si Camille consacre tout le prix à l'achat d'un T3 qu'elle habitera, avant fin 2028, elle économise 6 139 €.
Quelles formalités chez le notaire et aux impôts ?
L'acte de vente indique, pour chaque vendeur, la fraction du prix destinée au remploi et le montant de plus-value exonérée. En cas de remploi total, aucune déclaration de plus-value n'est déposée. En cas de remploi partiel, le notaire dépose la déclaration n° 2048-IMM-SD et paie l'impôt sur la part non réinvestie.
L'année suivante, reportez la plus-value exonérée sur votre déclaration de revenus : elle n'augmente pas l'impôt, mais l'oubli expose à une amende. Si vous réinvestissez finalement moins que prévu, une déclaration rectificative s'impose ; si vous réinvestissez davantage, une réclamation permet de récupérer l'excédent.
Avant de signer la vente, les bons réflexes
Vérifiez d'abord votre situation sur les 4 dernières années : la moindre détention de votre résidence principale, même en indivision ou via une société, ferme la porte. Estimez ensuite la somme que vous réinvestirez réellement dans votre future résidence principale : elle fixe la part exonérée inscrite dans l'acte. Prévenez le notaire dès le compromis et notez la date limite de 24 mois. Ces règles sont celles en vigueur au 9 octobre 2026, avant le vote du budget 2027. Pour estimer votre bien et trouver votre future résidence principale, consultez les prix immobiliers par commune et les annonces publiées sur Omizi.
