Chaque année, les propriétaires bailleurs ont le droit, et parfois l'obligation selon leur bail, de réviser le loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. En 2026, l'IRL continue d'évoluer modérément. Voici comment appliquer correctement cette révision, avec un exemple chiffré.
Qu'est-ce que l'IRL et comment est-il calculé ?
L'IRL est un indice trimestriel calculé par l'INSEE à partir de l'évolution des prix à la consommation, en excluant le tabac et les loyers. Il reflète donc le coût de la vie hors logement, ce qui en fait un indicateur équilibré pour encadrer les révisions de loyer.
En 2026, les valeurs publiées sont les suivantes : au premier trimestre 2026, l'IRL s'établit à 146,60, soit une hausse de 0,78 % sur un an. Au deuxième trimestre 2026, il atteint 148,37, avec une progression de 1,15 % sur un an. Ces chiffres indiquent une indexation modérée, bien en dessous des pics observés lors des années d'inflation élevée.
Quelle est la formule de calcul ?
La révision du loyer suit une formule précise : Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de référence de l'année N / IRL du même trimestre de l'année N-1).
Le trimestre de référence est celui mentionné dans le contrat de bail, ou à défaut, le trimestre correspondant à la date anniversaire du bail. C'est ce trimestre qui définit quel IRL utiliser pour le calcul, et non le trimestre en cours au moment où vous faites la révision.
Un exemple concret avec les chiffres 2026
Prenons un propriétaire dont le bail précise que la révision s'effectue sur la base du 2e trimestre. Son locataire paie actuellement 750 euros par mois.
L'IRL du 2e trimestre 2025 était de 146,68. L'IRL du 2e trimestre 2026 est de 148,37.
Calcul : 750 x (148,37 / 146,68) = 750 x 1,01152 = environ 758,64 euros.
Le nouveau loyer après révision est donc de 758,64 euros, soit une augmentation d'environ 8,64 euros par mois. Le propriétaire peut arrondir au centime supérieur ou inférieur selon l'usage, mais ne peut pas dépasser le résultat de la formule.
Quelles règles encadrent la révision ?
La révision n'est possible que si une clause de révision est expressément prévue dans le bail. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être augmenté pendant la durée du bail.
La révision n'a lieu qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat.
Si le propriétaire oublie d'appliquer la révision une année, il ne peut pas rattraper les années précédentes : la révision ne peut porter que sur les douze derniers mois.
En zone tendue (Paris, certaines grandes villes), l'encadrement des loyers interdit de dépasser le loyer de référence majoré fixé par préfecture, la révision IRL ne permet pas de franchir ce plafond.
Pour retrouver les valeurs trimestrielles de l'IRL, consultez directement le site de l'INSEE (insee.fr), qui les publie quelques semaines après la fin de chaque trimestre. Certains gestionnaires de biens immobiliers appliquent automatiquement la révision IRL pour le compte de leurs propriétaires, un service utile si vous gérez plusieurs biens.
