Moisissures tous les hivers, chaudière en panne, chambre mansardée de 8 m² : un logement loué peut être “indécent” au sens de la loi. Un logement est indécent lorsqu’il ne respecte pas les critères du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : sécurité et santé, absence de nuisibles, équipements, surface, performance énergétique. Le locataire demande d’abord la mise en conformité par écrit ; faute d’accord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer. Voici les critères, les démarches, les preuves et l’erreur à ne pas commettre.
Quels critères rendent un logement indécent ?
Un logement est indécent dès qu’il manque à l’un des critères fixés par le décret n° 2002-120, qui précise l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ces règles valent en location vide comme en meublé loué en résidence principale.
Les principaux critères, selon service-public.gouv.fr :
sécurité et santé : murs, toiture et menuiseries étanches, garde-corps en bon état, réseaux d’électricité et de gaz conformes, aération suffisante, éclairage naturel des pièces principales ;
nuisibles : aucune infestation par des rongeurs ou des parasites ;
équipements : chauffage adapté, eau potable, eau chaude, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier, WC séparé de la cuisine, douche ou baignoire, électricité suffisante ;
surface : une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
Le critère énergétique se durcit par étapes
Instauré en 2023 avec un plafond de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an (décret n° 2021-19), ce critère repose désormais sur l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) : classes A à F exigées depuis le 1er janvier 2025, A à E en 2028, A à D en 2034, avec un calendrier décalé en outre-mer. Selon l’ANIL, ces seuils visent les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance. Des assouplissements ont été débattus au Parlement en 2025 : vérifiez l’état du droit sur service-public.gouv.fr avant d’agir.
Indécence, insalubrité, péril : qui est compétent ?
L’indécence est un litige privé entre locataire et bailleur, tranché par le juge. L’insalubrité et le danger pour la sécurité relèvent de l’administration : le préfet pour l’insalubrité, le maire pour la mise en sécurité, l’ancien « péril ».
Dans ces deux cas, un arrêté impose des travaux, voire interdit d’habiter. Selon service-public.gouv.fr, le loyer cesse d’être dû à partir du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté d’insalubrité, jusqu’à sa mainlevée. Le signalement se fait en mairie, auprès de l’agence régionale de santé (ARS) ou sur la plateforme Signal Logement.
Problème constaté | Qualification possible | Recours principal |
Pièce principale de moins de 9 m² et de 20 m³ | Indécence | Bailleur, CDC, juge |
Chauffage absent ou hors service | Indécence | Bailleur, CAF, CDC, juge |
Étiquette G sur un bail signé ou reconduit depuis 2025 | Indécence énergétique | Bailleur, CDC, juge |
Rongeurs, cafards, punaises de lit | Indécence | Bailleur, juge |
Humidité et moisissures avec risque pour la santé | Indécence, voire insalubrité | Bailleur, juge, ARS ou mairie |
Plancher ou balcon menaçant de s’effrondrer | Mise en sécurité | Maire |
Les démarches pour obtenir des travaux, étape par étape
Commencez par une demande écrite au bailleur ; sans accord deux mois plus tard, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) ou directement le juge.
La lettre au bailleur, puis la conciliation
Envoyez une lettre recommandée avec avis de réception décrivant chaque désordre, le critère du décret concerné et les travaux attendus, photos à l’appui. Faute de réponse ou d’accord dans les deux mois, l’article 20-1 de la loi de 1989 ouvre la saisine de la CDC. Gratuite, elle rend son avis ou constate un accord dans les deux mois, selon service-public.gouv.fr, mais n’est pas un passage obligé avant le juge.
La CAF, si vous percevez une aide au logement
Prévenez la CAF ou la MSA : si elle constate la non-décence, directement ou par un opérateur mandaté, elle conserve l’aide jusqu’à 18 mois, précise l’ANIL. Vous payez le loyer et les charges diminués de l’aide, sans que cela constitue un impayé. Si les travaux sont faits, l’aide est versée au bailleur ; sinon, il la perd et ne peut pas vous la réclamer.
Le juge des contentieux de la protection
Ce juge du tribunal judiciaire, chargé des litiges locatifs, détermine les travaux et leur délai d’exécution selon l’article 20-1. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation, avec ou sans consignation (dépôt des sommes sur un compte bloqué). Il peut aussi accorder des dommages-intérêts, rappelle l’ANIL. Pour le critère énergétique, il ne peut pas ordonner de travaux si le bailleur copropriétaire prouve que l’assemblée générale les a bloqués malgré ses démarches, ou en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales.
Ne cessez jamais de payer le loyer de vous-même
Service-public.gouv.fr est catégorique : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Un impayé vous expose à un commandement de payer, puis à la résiliation du bail.
Les preuves à réunir
photos et vidéos datées, relevés de température ou d’humidité ;
copies des courriers et accusés de réception ;
DPE annexé au bail ;
constat de commissaire de justice, rapport du service communal d’hygiène ou de l’organisme mandaté par la CAF ;
certificats médicaux si la santé des occupants est touchée.
Exemple chiffré : une chaudière en panne cinq mois
Prenons l’exemple d’un deux-pièces à Lille loué 650 € hors charges plus 50 € de charges, avec une aide au logement de 200 € par mois. Hypothèses : chaudière en panne cinq mois, non-décence constatée par la CAF.
Pendant la conservation de l’aide, le locataire paie 650 + 50 − 200, soit 500 € par mois. Si le juge retenait ensuite une réduction de 30 % sur cinq mois, il récupérerait 650 × 30 % × 5, soit 975 €.
Ce taux est une pure hypothèse : le juge l’apprécie au cas par cas, selon la gravité et la durée du trouble.
Logement indécent : par où commencer dès cette semaine
Face à un logement indécent, la méthode compte autant que le bon droit. Photographiez et listez d’abord les désordres, critère par critère, puis envoyez une lettre recommandée au bailleur et prévenez la CAF si vous percevez une aide. Sans réponse sous deux mois, saisissez la CDC ou le juge. Pendant toute la procédure, continuez à payer le loyer, ou la part qui reste à votre charge. En cas de danger, faites un signalement ; l’ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Et pour préparer un déménagement, consultez les annonces et les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
