Confier son appartement à un professionnel, c'est lui laisser encaisser les loyers, relancer le locataire en retard et suivre les travaux. Tout repose sur le mandat de gestion locative : un contrat écrit, signé avec un titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière, qui précise les missions, la rémunération, la durée et la reddition des comptes. Les honoraires sont libres mais affichés TTC, et déductibles au régime réel. Le mandat se résilie selon ses clauses, avec des garde-fous du Code civil et du Code de la consommation. Voici comment le lire, chiffrer son coût réel et en sortir.
Qui peut gérer votre logement contre rémunération ?
Seul un professionnel titulaire d'une carte délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) peut gérer le bien d'autrui à titre habituel. Cette activité relève de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et la carte doit porter la mention de la gestion.
Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, le gestionnaire doit aussi souscrire une garantie financière, sans dispense possible : au moins 30 000 € les deux premières années, puis 110 000 €. S'y ajoutent une assurance de responsabilité civile professionnelle et un compte bancaire unique réservé aux sommes reçues pour ses clients. Le numéro de carte doit figurer sur ses documents : demandez-le, avec l'attestation de garantie.
Ce que le mandat de gestion doit contenir
Le mandat est écrit et signé avant toute intervention. La DGCCRF liste ses mentions essentielles : l'étendue de la mission, la rémunération et qui la paie, la durée, les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes, et le numéro d'inscription au registre des mandats.
Selon l'article 1988 du Code civil, un mandat rédigé en termes généraux ne couvre que les actes d'administration. Un mandat de gestion complet prévoit en général :
l'encaissement des loyers et l'envoi des quittances ;
la révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) ;
la régularisation annuelle des charges récupérables ;
le suivi des réparations, avec un montant au-delà duquel votre accord est requis ;
la relance des impayés et, si vous l'acceptez, l'engagement d'une procédure.
Tout mandataire doit rendre compte de sa gestion (article 1993 du Code civil) : vous recevez un relevé des loyers encaissés, des frais prélevés et des sommes reversées. Si vous signez chez vous ou à distance, le Code de la consommation vous accorde en principe 14 jours pour vous rétracter.
Combien coûte un mandat de gestion locative ?
Les honoraires sont fixés librement, le plus souvent en pourcentage des sommes encaissées. Leur affichage, lui, est encadré.
L'arrêté du 10 janvier 2017 impose un barème toutes taxes comprises, sans fourchette, accessible en deux clics sur le site du professionnel. La gestion courante reste à votre charge : le locataire ne paie que la visite, le dossier, le bail et l'état des lieux, dans la limite de 12 €, 10 € ou 8 € TTC par m² selon la zone, plus 3 € par m² pour l'état des lieux.
Poste | Qui le paie | Déductible au régime réel ? |
Honoraires de gestion courante | Le bailleur | Oui, frais de gestion |
Assurance loyers impayés (option) | Le bailleur | Oui, prime d’assurance |
Visite, dossier, bail, état des lieux | Partagés, part du locataire plafonnée | Oui pour la part du bailleur |
Petits frais (courriers, téléphone) | Le bailleur | Forfait de 20 € par local |
Ce que les honoraires changent sur vos impôts
Au régime réel, les honoraires de gestion et les primes d'assurance se déduisent de vos revenus fonciers. Au micro-foncier, rien ne s'ajoute à l'abattement forfaitaire de 30 %.
Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-10) vise les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l'immeuble, et la brochure fiscale 2026 de la DGFiP admet les primes d'assurance pour leur montant réel. Selon service-public.gouv.fr, les prélèvements sociaux sur ces revenus restent à 17,2 % en 2026 : la hausse à 18,6 % ne concerne pas les loyers.
Exemple chiffré : un T3 loué à LIlle
Prenons l'exemple, hypothétique, d'un T3 loué 850 € par mois hors charges à Lille, soit 10 200 € par an. Hypothèses : honoraires de 7 % TTC et assurance loyers impayés de 2,5 %, calculés sur le loyer ; taxe foncière hors ordures ménagères de 1 000 € ; assurance propriétaire non occupant de 150 € ; aucun crédit ; tranche d'imposition de 30 %.
La gestion coûte 714 € et l'assurance 255 €, soit 969 € par an. Au réel, ils réduisent impôt et prélèvements sociaux d'environ 457 € (30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements), pour un coût net de 512 € environ. Mais avec la taxe foncière, l'assurance et le forfait de 20 €, le total déductible atteint 2 139 € et le revenu imposable 8 061 €, contre 7 140 € au micro-foncier. Le réel ne devient avantageux qu'au-delà de 3 060 € de charges, par exemple avec des intérêts d'emprunt ou des travaux.
Durée, tacite reconduction et résiliation du mandat
Le mandat fixe sa durée, son éventuelle reconduction tacite et le préavis à respecter pour y mettre fin, en général par lettre recommandée. L'article 2004 du Code civil pose en outre le principe que le mandant peut révoquer son mandat quand bon lui semble.
Une clause qui rend la sortie plus coûteuse pour vous que pour le gestionnaire est contestable : dans un arrêt du 30 septembre 2021 recensé par la Commission des clauses abusives, la cour d'appel de Paris a jugé abusive l'indemnité égale aux honoraires restant à courir imposée au seul propriétaire qui résiliait hors échéance. Si vous avez signé en tant que particulier un mandat à reconduction tacite, l'article L215-1 du Code de la consommation peut aussi jouer : le professionnel doit vous rappeler votre droit de ne pas reconduire, entre trois mois et un mois avant l'échéance, faute de quoi vous pouvez résilier gratuitement à tout moment.
Au départ du gestionnaire, récupérez le bail, l'état des lieux, le dépôt de garantie s'il le détenait et un dernier relevé avec le solde, puis prévenez le locataire par écrit.
Avant de signer ou de changer de gestionnaire
Un bon mandat de gestion se juge sur trois points : des missions précises, un coût total chiffré en euros et une sortie sans pénalité disproportionnée. Avant de signer, vérifiez la carte professionnelle et la garantie financière, comparez les barèmes TTC et demandez un exemple de relevé de gestion. Calculez l'effet fiscal des honoraires selon votre régime d'imposition. Pour résilier, relisez la clause de préavis et notez l'échéance. Pour situer le loyer de votre bien ou préparer un nouvel investissement, consultez les annonces et les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
