Aucun texte ne fixe un nombre de jours précis pour réparer un chauffage en panne. Le propriétaire doit intervenir dans un délai raisonnable, apprécié selon la saison, la gravité de la panne et la nature des travaux : un logement privé de chauffage en hiver appelle une réaction rapide. Si la panne ne vient pas d’un défaut d’entretien du locataire, la réparation est à la charge du bailleur. Et en aucun cas le locataire ne doit cesser de payer son loyer de lui-même.
Un chauffage qui fonctionne fait partie du logement décent
Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, dont les équipements fonctionnent, et l’entretenir pendant toute la durée du bail. Cette obligation figure à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit disposer d’une installation permettant un chauffage normal, adaptée à ses caractéristiques. Elle doit aussi être conforme aux normes de sécurité, en état de marche satisfaisant et équipée des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des fumées.
Un chauffage durablement en panne rend donc le logement non conforme à cette exigence. Le bailleur ne peut pas se contenter de fournir un radiateur d’appoint en attendant indéfiniment. Il doit remettre l’installation en état ou la remplacer.
Qui paie la réparation : locataire ou propriétaire ?
La répartition découle de l’article 7 de la loi de 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations. Tout le reste incombe au propriétaire, y compris les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |
Entretien annuel de la chaudière, sauf clause contraire du bail | Remplacement d’une chaudière, d’une pompe à chaleur ou d’un radiateur hors d’usage |
Remplacement des petites pièces d’usure des appareils à gaz (joints, membranes, allumage) | Réparation dues à la vétusté, à une malfaçon ou à un vice de construction |
Rinçage et nettoyage des radiateurs et de la tuyauterie | Mise en conformité de l’installation avec les normes de sécurité |
Ramonage des conduits de fumée | Réparation des canalisations vétustes |
L’entretien annuel concerne les chaudières de 4 à 400 kW, quel que soit le combustible ; les pompes à chaleur de 4 à 70 kW sont, elles, entretenues tous les deux ans. Le professionnel remet une attestation dans les quinze jours suivant sa visite, à conserver au moins deux ans. Cette attestation compte en cas de panne : si l’appareil n’a pas été entretenu et que la panne en découle, la réparation peut être mise à la charge du locataire.
Pourquoi aucun délai n’est fixé, et ce qu’on entend par « raisonnable »
La loi ne chiffre pas le délai d’intervention, car il dépend trop des situations. Changer un thermocouple ne prend pas le même temps que remplacer une chaudière, surtout si une pièce doit être commandée. En cas de litige, ce sont les circonstances qui comptent : rapidité de la réaction du bailleur après le signalement, intervention d’un professionnel, solution provisoire proposée ou non.
En cas d’urgence, comme un chauffage ou un chauffe-eau en panne en hiver, le locataire doit laisser l’accès au logement pour les travaux, sauf les samedis, dimanches et jours fériés. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, il peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à leur durée.
Les démarches, de la première alerte au juge
Prévenez le propriétaire, ou l’agence qui gère le logement, dès que la panne survient, par téléphone puis par écrit. L’écrit, idéalement une lettre recommandée avec avis de réception, date votre signalement et sera utile en cas de litige. Décrivez la panne, ce que vous avez vérifié (alimentation, pression de la chaudière, thermostat) et joignez votre dernière attestation d’entretien.
Sans réaction, adressez une mise en demeure de réaliser les travaux, toujours en recommandé. Si vous percevez une aide au logement, prévenez aussi la CAF ou la MSA : le courrier qu’elle adresse au bailleur vaut mise en demeure. Selon les départements, la plateforme publique Signal Logement permet en outre de signaler le problème aux services de l’État.
Si aucun accord n’est trouvé dans les deux mois qui suivent la mise en demeure, ou si le bailleur ne répond pas, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Cette étape n’est pas obligatoire. Vous pouvez aussi saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut ordonner les travaux et fixer un délai, autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du bailleur, réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Il peut aussi suspendre le paiement du loyer jusqu’à la fin des travaux, avec ou sans consignation des sommes à la Caisse des dépôts. L’ADIL de votre département vous aide gratuitement à préparer ces démarches.
Pendant toute la procédure, une règle ne souffre pas d’exception : même face à un propriétaire qui tarde, le locataire doit continuer à payer l’intégralité de son loyer. Une retenue décidée seule l’expose à des poursuites pour impayé, voire à la résiliation du bail. La réduction, la suspension ou la consignation du loyer ne peuvent résulter que d’une décision du juge.
Chauffage collectif : à qui s’adresser ?
Dans un immeuble chauffé collectivement, l’entretien de la chaufferie et la période de chauffe relèvent de la copropriété ou du gestionnaire de l’immeuble. Aucune date légale de mise en route n’existe : elle est fixée par le contrat d’exploitation, le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale. Le locataire reste toutefois lié à son seul bailleur. C’est donc à lui qu’il adresse son signalement et sa mise en demeure, à charge pour le propriétaire de saisir le syndic.
Quelle température peut-on exiger ?
Le Code de l’énergie ne fixe pas de minimum, mais un plafond. Son article R241-26 limite la température de chauffage à 19 °C en moyenne pour l’ensemble des pièces d’un logement, mesurée au centre de chaque pièce à 1,50 mètre du sol. Cette limite descend à 16 °C pour une absence de 24 à 48 heures et à 8 °C au-delà. Côté minimum, les équipements des logements construits après le 1er juin 2001 doivent permettre d’atteindre 18 °C au centre des pièces. Pour un logement plus ancien, c’est la notion de « chauffage normal » qui s’applique : une installation incapable de chauffer correctement les pièces principales peut être jugée insuffisante.
