Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) vous protège par plusieurs garanties imposées par la loi : une garantie de livraison à prix et délais convenus, des paiements plafonnés à chaque étape du chantier et des pénalités de retard d’au moins 1/3 000 du prix par jour. Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter après la signature. Avant de vous engager, vérifiez surtout le prix, les délais, les conditions suspensives et les attestations annexées.
Avec ou sans fourniture de plan : quel contrat ?
Le CCMI est obligatoire dès qu’un professionnel construit pour vous une maison d’un ou deux logements, à usage d’habitation ou mixte, et qu’il fournit la maison complète ou réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit deux formes. Le CCMI avec fourniture de plan (articles L231-1 et suivants) est le plus courant : le constructeur propose le plan et bâtit la maison. Le CCMI sans fourniture de plan (articles L232-1 et suivants) concerne le cas où le plan vient de vous ou d’un architecte, et où l’entreprise se charge au moins du gros œuvre et du clos-couvert. Les protections sont proches, mais la version avec plan est la plus encadrée.
Les clauses à lire avant de signer
Le contrat doit désigner le terrain et le titre qui vous permet d’y construire, décrire la consistance et les caractéristiques techniques de la maison, son adaptation au sol, les raccordements et les équipements. Le prix doit être global, forfaitaire et définitif, toutes taxes comprises. Une révision n’est possible que si le contrat la prévoit, selon l’indice BT01.
Si vous vous réservez certains travaux, leur coût doit être chiffré dans le contrat. Vous disposez alors de quatre mois après la signature pour demander au constructeur de les réaliser au prix indiqué. Le contrat fixe aussi la date d’ouverture du chantier, la durée d’exécution et les pénalités de retard. Il comporte en annexe les plans, la notice descriptive, la notice d’information et les attestations de garantie.
Les conditions suspensives méritent une attention particulière : acquisition du terrain, obtention du permis de construire, des prêts, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison. Si l’une d’elles n’est pas réalisée dans le délai prévu, le contrat tombe et les sommes versées vous sont restituées.
Certaines clauses sont interdites. Le constructeur ne peut pas s’exonérer des délais en dehors des intempéries, de la force majeure ou du cas fortuit, ni subordonner la remise des clés au paiement intégral s’il existe des réserves, ni vous interdire de visiter le chantier.
Garantie de livraison et garantie de remboursement
La garantie de livraison est la pièce maîtresse du CCMI (article L231-6). Elle est souscrite par le constructeur auprès d’une banque, d’une société de financement ou d’un assureur agréé, qui s’engage comme caution solidaire. Elle court de l’ouverture du chantier jusqu’à la réception, prolongée de huit jours pour dénoncer les défauts apparents, ou jusqu’à la levée des réserves. Elle couvre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, les dépassements de prix nécessaires pour achever la maison, avec une franchise qui ne peut dépasser 5 % du prix convenu, et les pénalités de retard lorsque la livraison a plus de 30 jours de retard.
Si le constructeur reste inactif 15 jours après une mise en demeure, le garant désigne une entreprise pour terminer le chantier.
La garantie de remboursement protège les sommes versées avant l’ouverture du chantier. Le constructeur peut vous demander soit un dépôt de garantie de 3 % du prix au plus, bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom, soit deux acomptes de 5 %, l’un à la signature et l’autre à l’obtention du permis, à condition de fournir une attestation de garantie de remboursement.
Un échéancier plafonné par étape
Le constructeur ne peut pas réclamer plus que les pourcentages cumulés suivants, calculés sur le prix total.
Étape du chantier | Plafond cumulé des paiements |
Ouverture du chantier | 15 % |
Achèvement des fondations | 25 % |
Achèvement des murs | 40 % |
Mise hors d’eau | 60 % |
Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage | 95 % |
Le solde, soit 5 % au plus, se règle à la réception ou à la levée des réserves.
Pénalités de retard et assurance dommages-ouvrage
En cas de retard de livraison, le contrat doit prévoir une pénalité d’au moins 1/3 000 du prix par jour. Pour une maison à 250 000 €, cela représente au minimum 83,33 € par jour, soit 2 500 € pour 30 jours de retard. Le contrat peut prévoir en retour une pénalité en cas de retard de paiement de votre part, plafonnée à 1 % par mois des sommes dues.
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Son obtention figure parmi les conditions suspensives. Elle finance la réparation des désordres relevant de la garantie décennale, qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination. L’assureur dispose de 60 jours après une déclaration complète pour vous dire si le sinistre est couvert.
Rétractation, réception et réserves
Après la signature, le contrat vous est notifié par lettre recommandée. Vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre, sans avoir à vous justifier.
La réception est le moment où vous examinez la maison avec le constructeur pour l’accepter, avec ou sans réserves. Tout défaut visible doit figurer sur le procès-verbal, daté et signé le jour même. Vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment assuré pour cette mission.
Si vous réceptionnez sans professionnel, vous gardez un délai de huit jours après la remise des clés pour signaler au constructeur, par lettre recommandée, les vices apparents que vous n’auriez pas relevés. En présence de réserves, le solde est consigné auprès de la Caisse des dépôts ou d’un notaire, puis versé une fois les réserves levées. La garantie de parfait achèvement prend ensuite le relais pendant un an.
