Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien : la banque vous avance une partie de la valeur du bien à vendre. La différence entre relais « sec » et relais « avec rachat » (ou adossé) tient à une question simple : le prix de votre achat est-il couvert par la seule vente de votre bien actuel, ou avez-vous besoin d'un crédit complémentaire par-dessus ? On explique lequel correspond à votre situation.
Le principe commun du prêt relais
Dans les deux cas, la banque vous avance une fraction de la valeur estimée de votre bien à vendre, souvent de l'ordre de 50 à 80 % de sa valeur, selon votre profil et la nature du bien. Vous utilisez cette avance pour acheter, puis vous remboursez le relais en une fois quand la vente se réalise.
Pendant la période relais (généralement jusqu'à 12 mois, renouvelable, souvent 24 mois maximum, à vérifier selon l'établissement et la réglementation en vigueur), vous ne remboursez habituellement que les intérêts, voire rien (relais avec différé total). La différence entre les deux formules se joue sur ce qui vient compléter cette avance.
Le prêt relais sec
Le relais sec s'utilise quand le prix de votre nouvel achat est inférieur ou égal à ce que va vous rapporter la vente de votre bien actuel (net de crédit restant). Autrement dit, la vente suffit à financer l'achat : vous n'avez besoin d'aucun prêt long en complément.
Exemple : vous vendez un bien estimé 300 000 € (sans crédit restant) et achetez à 260 000 €. La banque vous avance une partie des 300 000 €, vous achetez, et à la vente vous soldez le relais. Pas de crédit amortissable derrière.
C'est la formule la plus simple et souvent la moins chère, mais les banques la proposent avec prudence : sans prêt long adossé, elles y gagnent peu et scrutent la vendabilité du bien.
Le prêt relais avec rachat (adossé)
Le relais avec rachat, aussi appelé relais adossé, s'utilise quand votre nouvel achat coûte plus cher que ce que rapporte la vente : il faut donc un prêt amortissable classique en complément du relais.
Exemple : vous vendez 300 000 € mais achetez 400 000 €. Le relais couvre une partie via l'avance sur votre bien actuel ; le solde (environ 100 000 € plus les frais) est financé par un prêt immobilier long qui, lui, continue après la vente.
C'est le montage le plus courant pour ceux qui « montent en gamme ». Il est plus engageant : vous cumulez, pendant la phase relais, les intérêts du relais et parfois les échéances du prêt long.
Comment choisir : la question à se poser
Tout tient à une comparaison :
Prix d'achat ≤ produit net de la vente → relais sec suffit.
Prix d'achat > produit net de la vente → relais avec rachat (relais + prêt amortissable).
Faites le calcul avec la valeur nette : valeur de vente estimée, moins le capital restant dû sur votre crédit actuel, moins les frais. C'est ce montant qui détermine votre besoin réel.
Les risques à ne pas sous-estimer
Le vrai danger du prêt relais, c'est la vente qui ne se fait pas au prix espéré. Deux pièges :
Surestimer son bien : la banque avance sur une valeur ; si le marché est plus bas, vous vendez moins cher et devez combler la différence. Restez prudent sur l'estimation.
La fin de la période relais : si le bien n'est pas vendu à l'échéance, la situation se tend (renégociation, vente sous pression, prix bradé).
Bon réflexe : mettre son bien en vente au juste prix dès le départ, et prévoir une marge si la vente traîne.
Cas pratique
Un couple vend sa maison estimée 280 000 € (80 000 € de crédit restant, soit ~200 000 € net) et achète à 250 000 €. Comme l'achat dépasse le net de la vente, ils optent pour un relais avec rachat : relais sur la maison actuelle + petit prêt amortissable pour le complément et les frais. À la vente, le relais est soldé, il ne reste que le prêt long. S'ils avaient acheté à 190 000 €, un relais sec aurait suffi.
FAQ
Quelle est la différence entre relais sec et relais avec rachat ?
Le relais sec suffit quand la vente finance l'achat ; le relais avec rachat ajoute un prêt amortissable quand l'achat coûte plus cher que la vente.
Combien la banque avance-t-elle avec un prêt relais ?
Souvent 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, selon votre profil et la facilité de revente du bien.
Que se passe-t-il si je ne vends pas à temps ?
La fin de la période relais impose de rembourser : à défaut, il faut renégocier avec la banque ou vendre sous pression, souvent moins cher. D'où l'importance d'un prix de vente réaliste.
Le prêt relais sec est-il moins cher ?
Souvent oui, car il n'y a pas de crédit long adossé. Mais les banques l'accordent avec prudence et exigent un bien facilement vendable.
