Un logement vendu occupé par un locataire subit généralement une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien vendu libre, parfois davantage selon la durée du bail restant et le niveau du loyer. La raison est simple : l'acheteur ne peut pas disposer du bien immédiatement et hérite d'un bail en cours. On explique comment cette décote se forme, ce qui la fait varier, et ce que « non-DALO » change ou pas.
Pourquoi un bien loué se vend moins cher
Un bien occupé vaut moins qu'un bien libre pour une raison de fond : l'acquéreur ne peut pas y emménager ni le relouer aux conditions du marché tout de suite. Il reprend le bail en cours, avec son locataire, son loyer et ses échéances.
Cela réduit le nombre d'acheteurs potentiels : les particuliers qui veulent habiter le bien sont exclus, il ne reste que les investisseurs. Moins d'acheteurs et une jouissance différée : c'est le mécanisme de la décote.
Les niveaux de décote habituels
En pratique, la fourchette la plus courante est de 10 à 20 % sous la valeur libre, avec des variations :
décote faible (autour de 10 % ou moins) : bail proche de son terme, loyer conforme au marché, bien attractif pour un investisseur ;
décote moyenne (10 à 20 %) : situation locative « standard » ;
décote forte (au-delà de 20 %) : bail récent avec longue durée restante, loyer nettement sous le marché (rendement faible pour l'investisseur), locataire très installé.
Ces ordres de grandeur sont indicatifs et dépendent du marché local et du type de bien.
Les facteurs qui font varier la décote
Trois éléments pèsent le plus lourd.
La durée de bail restante
Plus l'acheteur devra attendre pour récupérer le bien (ou le relouer à son prix), plus la décote est forte. Un bail qui se termine bientôt, avec possibilité de donner congé dans les règles, décote peu ; un bail qui court encore des années décote davantage.
Le niveau du loyer
Un loyer au prix du marché rend le bien attractif pour un investisseur : décote limitée. Un loyer très inférieur au marché plombe le rendement et creuse la décote, car l'acheteur ne pourra pas l'augmenter librement en cours de bail.
Le profil et l'ancienneté du locataire
Un locataire installé de longue date, avec des protections renforcées, signifie une reprise plus difficile, donc une décote plus marquée.
Ce que « non-DALO » veut dire ici
Le sigle DALO (droit au logement opposable) désigne des ménages reconnus prioritaires pour être logés. Préciser « locataire non-DALO », c'est indiquer qu'on est dans une location classique, sans locataire relevant d'un dispositif prioritaire.
En clair : la vente et la décote suivent la logique de marché habituelle d'un bien loué, sans les considérations particulières liées à un public prioritaire. Pour l'acheteur investisseur, c'est une situation « standard », plus lisible.
Les protections du locataire à intégrer
Même non-DALO, le locataire garde ses protections légales, que l'acheteur doit connaître car elles conditionnent la reprise du bien (à vérifier selon la réglementation en vigueur) :
le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions ;
pour récupérer le logement, l'acquéreur devra respecter les règles de congé (pour vente, pour reprise, ou à l'échéance), avec préavis et motifs encadrés ;
des protections renforcées existent pour certains locataires (âge, ressources, ancienneté), qui compliquent la reprise et pèsent sur la valeur.
Ces contraintes expliquent que la décote ne soit pas qu'une affaire de temps, mais aussi de droit.
Quand acheter occupé est une bonne affaire
Pour un investisseur, acheter occupé peut être malin : prix réduit, locataire déjà en place (pas de vacance ni de recherche), revenus immédiats. Si le loyer est correct et le bail bien tenu, la décote se transforme en rendement supérieur. L'opération devient moins intéressante si le loyer est très bas et le bail long : on paie moins cher, mais on est « coincé » avec un faible rendement et une reprise lointaine.
Cas pratique
Un T2 valant 200 000 € libre est vendu occupé, loyer légèrement sous le marché, bail avec deux ans restants. La décote négociée s'établit autour de 15 %, soit environ 170 000 €. Pour un investisseur, le calcul est favorable : il achète 30 000 € moins cher, encaisse un loyer dès le premier mois, et récupérera la main sur le bail à terme. Pour un acheteur qui voulait y habiter, en revanche, le bien ne convient pas : il ne pourra pas s'y installer avant longtemps.
