Vendre ou acheter en copropriété impose de connaître la surface privative “loi Carrez”. Une annonce surestimée peut vous exposer à une baisse de prix après signature ; une annonce sous-estimée, à une négociation ratée. Voici un guide opérationnel, clair et sourcé, pour maîtriser la règle des 1,80 m, les surfaces incluses/exclues, les cas particuliers (combles, mezzanine, véranda) et les bons réflexes de mesurage.
Quelle est la hauteur minimale pour la loi Carrez ?
Seules les surfaces avec une hauteur sous plafond ≥ 1,80 m sont comptabilisées en surface privative Carrez. La partie < 1,80 m est exclue du calcul. Cette règle découle du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 qui définit la “superficie privative” des lots de copropriété ; la jurisprudence et les guides de référence reprennent ce seuil de 1,80 m (marches/escaliers, embrasures, conduits, etc., ne sont pas comptés).
Qu’est-ce qui est inclus/exclu dans la surface Carrez ?
Inclus (sous réserve ≥ 1,80 m et espace clos & couvert privatif) : pièces principales, dégagements, rangements intégrés, véranda privative attenante au lot (si elle constitue bien une partie privative du règlement de copropriété).
Exclus :
Les portions < 1,80 m ;
Murs, cloisons, marches/escaliers, gaines, embrasures de portes/fenêtres ;
Caves, garages, parkings, jardins, balcons et terrasses ;
Les lots < 8 m² (ou fractions de lot) ne sont pas pris en compte pour l’obligation Carrez.
Attention véranda : si elle est édifiée sur une partie commune à jouissance privative, elle ne doit pas être comptée en Carrez (cas jugé). Le diagnostic doit s’appuyer sur le règlement de copropriété.
Carrez, habitable, utile… quelles différences ?
Carrez (vente de lots en copropriété) : surface privative clos & couvert, ≥ 1,80 m, hors murs/cloisons/embrasures/escaliers, véranda privative incluse si elle fait partie du lot. Base légale : loi n° 96-1107 du 18/12/1996 (art. 46 loi de 1965) + décret 97-532.
Surface habitable (souvent dite loi Boutin pour la location) : définition CCH, exclut notamment caves, garages, balcons… et vérandas. Elle est distincte de Carrez.
Comment mesurer sous rampants/mansardes (combles, mezzanines) ?
Travaillez au sol, au périmètre intérieur des murs, et retenez uniquement la bande où la hauteur ≥ 1,80 m. Sous rampants, vous “balayez” chaque travée : la partie au-dessus de 1,80 m compte, celle au-dessous ne compte pas. Les trémies (escaliers, ascenseur) ne se comptent pas.
Cas particuliers : combles, vérandas, soupentes, placards
Combles aménagés : ne retenez que la surface utile ≥ 1,80 m ; les placards intégrés ne sont pris qu’à hauteur suffisante.
Véranda : oui si elle est partie privative ; non si édifiée sur une partie commune à jouissance privative. Vérifiez le titre et le règlement.
Grenier non aménageable, cave/garage : hors Carrez.
Comment réaliser un mesurage fiable (méthode simple et sûre)
Matériel & méthode
Un télémètre laser, un croquis par pièce, le périmètre intérieur comme référence. Reportez chaque hauteur au droit des rampants ; hachurez la bande < 1,80 m à exclure. Au besoin, levez les décrochements de murs et déduisez murs/cloisons/embrasures.
Quand faire appel à un pro ?
Si vous vendez un lot en copropriété, la mention Carrez est obligatoire dans promesse/acte. L’absence de mention expose à une nullité ; une erreur > 5 % ouvre à l’acheteur un droit à diminution du prix (dans l’année). D’où l’intérêt d’un diagnostiqueur ou géomètre certifié si le plan est complexe.
Obligations vendeur / recours acheteur
Obligation : pour un lot de copropriété, la superficie privative doit figurer dans la promesse et l’acte (art. 46 loi de 1965, modifiée). À défaut, nullité possible ; si la surface réelle est ≥ 5 % inférieure, l’acheteur peut demander réduction de prix sous 1 an.
Maison individuelle (hors copropriété) : l’obligation Carrez ne s’applique pas (on parle plutôt de surface habitable et de DPE), sauf si la maison est vendue en copropriété (maison en lot).
La hauteur minimale Carrez est-elle 1,80 m partout ?
Oui. < 1,80 m = exclu du calcul Carrez.
Les surfaces sous 1,80 m sont-elles totalement exclues ?
Oui, elles ne comptent pas dans la superficie privative. Les placards intégrés ne sont pris en compte que pour leur partie ≥ 1,80 m.
Une véranda compte-t-elle ?
Oui si elle est partie privative ; non si elle se trouve sur une partie commune à jouissance privative (cas jugé).
Balcon, terrasse, cave, garage ?
Exclus du calcul Carrez ; balcons/terrasses ne sont pas des surfaces closes & couvertes, caves/garages/parkings sont hors périmètre.
Erreur > 5 % : quelles conséquences et délais ?
L’acheteur peut demander une réduction du prix dans l’année suivant l’acte authentique.
Recommandations d’expert (applicables tout de suite)
Vérifiez vos titres (règlement de copropriété, plans) avant d’inclure une véranda ou une loggia.
Tracez la bande des 1,80 m sous rampants et excluez le reste : c’est là que naissent la plupart des écarts.
Faites figurer la surface Carrez dans promesse puis acte ; si vous avez un doute, mandatez un diagnostiqueur et demandez son attestation.
La loi Carrez ne retient que les surfaces clos & couvert ≥ 1,80 m et exclut murs, cloisons, embrasures, escaliers, caves/garages/parkings, balcons/terrasses et lots < 8 m². Pour éviter une réduction de prix après vente (écart > 5 %), mesurez au périmètre intérieur, contrôlez les hauteurs sous rampants et sécurisez votre dossier avec une attestation Carrez quand le plan est complexe.